Plusvalía municipal, qué es y cómo se calcula

La plusvalía municipal es uno de los impuestos que se pagan al vender una vivienda, y también uno de los que más confusión genera, porque desde 2021 existen dos formas distintas de calcularlo.

Qué es exactamente

Su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo urbano donde se asienta el inmueble desde que se compró hasta que se vende. No grava la construcción, solo el suelo, aunque en la práctica se calcula sobre el valor catastral total, aplicando la proporción que corresponde al suelo.

Quién lo paga

Lo paga quien vende, no quien compra, salvo que se trate de una transmisión gratuita como una herencia o una donación, en cuyo caso lo paga quien recibe el inmueble.

Los dos métodos de cálculo, desde la reforma de 2021

Tras una sentencia del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucional el sistema anterior en determinados casos, la ley introdujo dos métodos alternativos, y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:

• Método objetivo: se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que fija el Estado según los años de tenencia del inmueble, y aplicando después el tipo impositivo que fija cada ayuntamiento (con un máximo legal del 30%).
• Método real: se calcula sobre la diferencia real entre el precio de venta y el de compra, aplicando la proporción del valor catastral que corresponde al suelo, y después el mismo tipo impositivo municipal.

Si no ha habido incremento real de valor (por ejemplo, si se vende por el mismo precio o por menos de lo que costó comprar), no se paga este impuesto en absoluto, independientemente de lo que diera el método objetivo.

Un ejemplo simplificado

Si el método objetivo da una cuota de 1.200 € y el método real, calculado sobre la ganancia real de la venta, da una cuota de 800 €, el contribuyente tiene derecho a pagar la cantidad menor, en este caso 800 €, ya que la ley obliga a aplicar el método más favorable para quien vende.

Cómo calcularlo para tu caso concreto

El cálculo exacto depende de tu valor catastral, los años de tenencia, el coeficiente vigente en el momento de la venta y el tipo impositivo de tu ayuntamiento concreto, que puede variar respecto al máximo legal. La calculadora de plusvalía municipal e IRPF calcula ambos métodos a la vez y aplica automáticamente el más favorable, además de calcular el IRPF de la venta por separado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo elegir siempre el método real si me sale más favorable?

Sí, desde la reforma de 2021 tienes derecho a que se aplique el método que resulte más bajo entre los dos, y el ayuntamiento debe respetar esa elección si acreditas los valores de compra y venta.

¿Qué pasa si el ayuntamiento no acepta el método real?

Puedes reclamar aportando la documentación que acredite el precio real de compra y de venta (las escrituras correspondientes), ya que la ley te reconoce ese derecho de forma expresa.

¿La plusvalía municipal es la misma en toda España?

El coeficiente máximo y el tipo impositivo máximo los fija la normativa estatal, pero cada ayuntamiento puede aplicar un tipo impositivo menor dentro de ese límite, así que el importe final varía de un municipio a otro incluso con el mismo valor catastral.

¿Se paga plusvalía municipal al heredar una vivienda?

Sí, también se devenga en las transmisiones por herencia o donación, y en estos casos el obligado a pagarla es quien recibe el inmueble, no quien lo transmite.

¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía municipal tras la venta?

El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la fecha de la venta, aunque conviene confirmar el plazo exacto con el ayuntamiento correspondiente, ya que algunos trámites de gestión pueden variar de un consistorio a otro.

Fuentes consultadas: Real Decreto Legislativo 2/2004 de Haciendas Locales, Real Decreto-ley 26/2021, Tribunal Constitucional (sentencias sobre el IIVTNU).