Vender antes de terminar de pagar la hipoteca, cómo funciona

Vender una vivienda que todavía tiene hipoteca pendiente es una situación muy habitual, y no supone un obstáculo para la venta, siempre que el proceso se gestione correctamente.

Cómo funciona en la práctica

En el momento de la firma ante notario, con el dinero recibido de la venta se cancela primero la deuda pendiente con el banco, y el resto del importe (si lo hay) pasa a quien vende. La cancelación de la hipoteca y la venta se coordinan para que ocurran en el mismo acto notarial.

Qué pasos previos son necesarios

1. Solicitar al banco un certificado de deuda pendiente, que indica el importe exacto que queda por pagar en la fecha de la venta.
2. Informar a la parte compradora, o a su banco si va a financiar la compra con hipoteca, de que existe una carga pendiente que se cancelará con el propio dinero de la venta.
3. En la notaría, coordinar que el pago al banco y la cancelación de la hipoteca se produzcan simultáneamente a la firma de la compraventa.

Qué pasa si el precio de venta no cubre la deuda pendiente

Si el precio de venta es inferior a la deuda pendiente de la hipoteca, quien vende debe aportar la diferencia con fondos propios para poder cancelar la hipoteca y liberar la vivienda de cargas. Sin esa cancelación, no es posible transmitir la vivienda libre de cargas a quien compra.

Cancelación económica y cancelación registral

Pagar la deuda pendiente cancela la hipoteca a nivel económico, pero además hay que cancelarla en el Registro de la Propiedad, un trámite adicional (a menudo gestionado por una gestoría) que elimina la anotación de la hipoteca en la inscripción registral del inmueble. Sin este segundo paso, la vivienda seguiría figurando con una carga registral, aunque la deuda ya esté pagada.

Gastos adicionales de cancelar la hipoteca

Cancelar la hipoteca antes de vender, o en el propio acto de la venta, implica algunos gastos adicionales: notaría para la escritura de cancelación, gestoría si se encarga de tramitarla, y el registro de la propia cancelación. Conviene tenerlos en cuenta al calcular cuánto dinero recibirás realmente tras la venta.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender si mi hipoteca tiene una cláusula de comisión por cancelación anticipada?

Sí, aunque tendrás que asumir esa comisión, que desde 2019 está limitada legalmente según el tipo de hipoteca y el momento en que se cancele, y se descuenta del importe que recibas tras liquidar la deuda pendiente.

¿Es posible que el comprador se subrogue en mi hipoteca en lugar de cancelarla?

Es posible en algunos casos, si el banco lo permite y el comprador cumple los requisitos de solvencia, aunque en la práctica es más habitual cancelar la hipoteca existente y que quien compra formalice, si lo necesita, una hipoteca nueva propia.

¿Cuánto tarda el banco en emitir el certificado de deuda pendiente?

Suele tardar pocos días desde que se solicita, aunque conviene pedirlo con cierta antelación a la fecha prevista de la firma para no retrasar el proceso.

¿Qué pasa si vendo por menos de lo que debo al banco?

Tendrías que aportar la diferencia con fondos propios para poder cancelar la hipoteca en la firma, ya que no se puede vender una vivienda dejando una deuda hipotecaria sin cancelar sobre ella.

¿La cancelación registral de la hipoteca es obligatoria inmediatamente tras pagarla?

No es obligatoria de forma inmediata, pero conviene hacerla cuanto antes, porque mientras no se cancele registralmente, la vivienda sigue figurando con esa carga en el Registro, lo que puede generar confusión o retrasos en operaciones futuras.

Fuentes consultadas: Ley Hipotecaria, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.