Hipoteca 100%, cuándo es posible

La regla general en España es que los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación de una vivienda, pero existen excepciones en las que se puede llegar al 90%, al 95%, o incluso al 100% del precio. Conviene saber en qué casos ocurre y qué implica.

El caso más habitual, viviendas propiedad del banco

Los bancos, a través de sus filiales inmobiliarias, disponen de un catálogo de viviendas propias procedentes de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago. Para vender ese patrimonio con más facilidad, suelen ofrecer condiciones de financiación más generosas en esas viviendas concretas, llegando en algunos casos al 100% del precio de venta.

Otras vías para financiación superior al 80%

• Avales públicos: existen programas, con condiciones que cambian según el momento, pensados para facilitar el acceso a la vivienda a colectivos como jóvenes o familias, cubriendo la parte del precio que normalmente exigiría más ahorro propio.
• Garantías adicionales: aportar un avalista, o una segunda vivienda libre de cargas como garantía adicional, puede convencer al banco de financiar un porcentaje mayor del habitual.
• Doble garantía hipotecaria: hipotecar también otra propiedad ya existente, propia o de un familiar, junto con la vivienda que se compra.

Qué exige el banco a cambio de financiar más del 80%

Cuanto mayor es el porcentaje financiado, mayor es el riesgo que asume el banco, así que suele compensarlo con condiciones más estrictas: un tipo de interés algo más alto, mayor exigencia de vinculaciones (seguros, nómina domiciliada, tarjetas), o la exigencia de un avalista solvente.

Riesgos de financiar el 100% del precio

Financiar el 100%, o cerca de ello, deja muy poco margen si el valor de la vivienda bajara en el futuro, o si surgiera cualquier imprevisto que obligara a vender antes de lo previsto. Endeudarse al máximo posible reduce el colchón de seguridad financiera, así que conviene valorar con cuidado si es realmente necesario, o si esperar un poco más para tener algo de ahorro propio da más margen de maniobra.

Alternativas si no llegas al 20% de entrada

Si no tienes el ahorro suficiente para la entrada tradicional, además de buscar una hipoteca con financiación superior al 80%, puedes valorar esperar y seguir ahorrando, buscar viviendas de precio más ajustado a tu capacidad real de ahorro, o comparar cómo evolucionaría tu situación comprando ahora con más financiación frente a alquilar mientras terminas de ahorrar, con la calculadora de comprar o alquilar.

Preguntas frecuentes

¿Todos los bancos ofrecen hipotecas al 100%?

No, es una práctica habitual solo en el catálogo de viviendas propiedad de cada banco concreto, no en la compra de cualquier vivienda del mercado libre.

¿Una hipoteca al 100% tiene peor tipo de interés que una al 80%?

En general sí, porque el banco asume más riesgo, aunque la diferencia exacta depende de cada entidad y de las condiciones concretas de la operación.

¿Puedo pedir el 100% de financiación si tengo un avalista?

Es una de las vías más habituales para conseguirlo fuera del catálogo de viviendas del banco, aunque no garantiza la aprobación, sigue dependiendo del estudio de riesgo global de la operación.

¿Qué pasa si no puedo pagar una hipoteca financiada al 100%?

El riesgo de quedarte con una deuda superior al valor de venta de la vivienda es mayor cuanto más alto es el porcentaje financiado, especialmente si el precio de la vivienda bajara. Conviene tenerlo en cuenta antes de asumir un nivel de financiación tan alto.

¿Los programas de avales públicos cubren también los gastos de compra?

Depende del programa concreto y de las condiciones vigentes en cada momento. Algunos cubren solo la parte de la entrada, y los gastos de compraventa siguen teniendo que salir de ahorro propio.

Fuentes consultadas: Banco de España, información pública de entidades bancarias sobre sus catálogos de vivienda propia.