Gastos de compraventa de una vivienda, qué pagar y cuánto

Cuando se habla del precio de una vivienda, casi nunca se menciona que comprarla cuesta bastante más que esa cifra. Los gastos de compraventa suelen suponer entre un 10% y un 14% adicional sobre el precio, y quien no los tiene en cuenta desde el principio se lleva un susto justo antes de firmar.

Qué gastos entran en una compraventa

Los gastos de comprar una vivienda se dividen en cuatro grandes bloques:

• Impuestos: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si es vivienda de segunda mano, o IVA más AJD (Actos Jurídicos Documentados) si es obra nueva.
• Notaría: los honorarios de la escritura pública de compraventa, regulados por un arancel oficial que depende del precio.
• Registro de la Propiedad: la inscripción de la vivienda a tu nombre, también con arancel oficial.
• Gestoría: si encargas a un gestor que tramite los impuestos y la inscripción por ti, algo habitual cuando hay hipoteca de por medio.

Cuánto es el ITP según tu comunidad autónoma

El ITP es, con diferencia, el gasto más alto de todos, y varía mucho según dónde compres. Los tipos generales oscilan entre el 4% del País Vasco y el 11% de Extremadura, con la mayoría de comunidades entre el 6% y el 10%. Puedes consultar el tipo exacto y calcular el total con tu comunidad autónoma en la calculadora de gastos de compraventa.

Notaría y registro, cuánto suman

Notaría y registro siguen un arancel fijado por ley que depende del precio de la vivienda y de la complejidad de la escritura, no son negociables ni varían de una notaría a otra más allá de pequeños descuentos. Como referencia orientativa, para una vivienda de precio medio suelen sumar entre el 0,3% y el 0,5% del precio entre los dos conceptos.

Gestoría, ¿es obligatoria?

No es obligatoria, pero si pides hipoteca el banco casi siempre la incluye dentro del proceso, porque le interesa que la inscripción se haga correctamente y a tiempo. Si compras al contado, puedes prescindir de ella y hacer los trámites tú mismo, aunque supone dedicarle tiempo y entender bien los plazos de cada impuesto.

Un ejemplo con cifras reales

Para una vivienda de segunda mano de 250.000 € en una comunidad con ITP al 8%:

• ITP (8%): 20.000 €
• Notaría: aproximadamente 900 €
• Registro: aproximadamente 500 €
• Gestoría: aproximadamente 350 €

Total aproximado: 21.750 €, un 8,7% sobre el precio. Si además financias con hipoteca, hay que sumar la tasación de la vivienda, normalmente entre 300 € y 500 €.

Preguntas frecuentes

¿Los gastos de compraventa los paga siempre el comprador?

Los impuestos y gastos de formalización de la compra (ITP o IVA, AJD, notaría de la parte compradora, registro) los paga quien compra. La comisión de la inmobiliaria, en cambio, suele pagarla quien vende, aunque hay excepciones según la agencia.

¿Puedo incluir los gastos de compra dentro de la hipoteca?

Los bancos financian normalmente hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, y ese porcentaje se calcula sobre el precio, no sobre precio más gastos. Por eso, en la práctica, los gastos hay que tenerlos ahorrados aparte, aunque algunas entidades ofrecen productos específicos que cubren también estos costes en casos concretos.

¿Los gastos son distintos si compro una vivienda nueva?

Sí. En vivienda nueva se paga IVA (10% con carácter general) en lugar de ITP, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que varía según comunidad autónoma pero suele rondar entre el 0,5% y el 1,5%.

¿Qué pasa si el banco tasa la vivienda por menos de lo que pago?

El banco financia sobre el valor de tasación, no sobre el precio de compra, así que si la tasación sale más baja que el precio pactado, tendrás que aportar más ahorro propio para cubrir la diferencia.

¿Se pueden negociar los gastos de notaría y registro?

Solo dentro de los márgenes que permite el arancel oficial, que fija un rango mínimo y máximo. La diferencia entre notarías suele ser pequeña, normalmente no merece la pena elegir en función de este gasto.

Fuentes consultadas: Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP y AJD), Colegio de Registradores de España, Consejo General del Notariado, haciendas de las comunidades autónomas.