Cómo comprar tu primera vivienda, guía paso a paso

Comprar tu primera vivienda es probablemente la decisión financiera más importante que tomarás en años, y también una de las que más dudas genera. Cuánto ahorro necesitas, qué gastos aparecen además del precio, cómo funciona la hipoteca, en qué orden hay que hacer cada trámite. En esta guía repasamos el proceso completo, paso a paso.

Paso 1, calcula cuánto puedes gastar de verdad

Antes de mirar pisos, conviene tener claro tu presupuesto real. Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, así que necesitas tener ahorrado, como mínimo, ese 20% restante, más los gastos de compra, que en España suelen suponer entre un 10% y un 14% adicional sobre el precio, según la comunidad autónoma.

Eso significa que, para una vivienda de 200.000 €, necesitarías tener disponibles entre 60.000 € y 68.000 € antes de firmar, entre entrada y gastos. Puedes calcular la cifra exacta para tu caso con la calculadora de gastos de compraventa, que tiene en cuenta el tipo de vivienda y tu comunidad autónoma.

Paso 2, decide si comprar te compensa frente a alquilar

No siempre comprar es la opción más rentable, sobre todo si no tienes previsto quedarte muchos años en la misma vivienda. Los gastos de compra y venta, sumados a los intereses de la hipoteca, pueden hacer que alquilar e invertir la diferencia salga mejor a corto plazo.

Antes de dar el paso, merece la pena comparar ambos escenarios con datos reales, no solo con la intuición. La calculadora de comprar o alquilar proyecta tu patrimonio neto en ambos casos a lo largo del tiempo, para que decidas con números delante.

Paso 3, ordena tu situación financiera antes de pedir la hipoteca

Los bancos revisan tu historial crediticio, tus ingresos y tu nivel de endeudamiento antes de aprobar una hipoteca. Como regla general, tu cuota mensual (hipoteca más otras deudas) no debería superar el 30% o el 35% de tus ingresos netos, aunque cada entidad aplica sus propios criterios.

Es buen momento para revisar si tienes otras deudas pendientes, si tu contrato laboral es estable, y si tu historial en ficheros de morosidad está limpio. Cualquiera de estos factores puede cambiar las condiciones que te ofrezcan, o directamente la aprobación.

Paso 4, busca vivienda y negocia el precio

Con el presupuesto claro, toca buscar. Algunos puntos que conviene revisar antes de hacer una oferta:

• El estado real del edificio, no solo del piso (comunidad, instalaciones, posibles derramas pendientes).
• La certificación energética, que además de informarte del gasto puede ser motivo de negociación.
• La antigüedad y el estado de la instalación eléctrica y de fontanería.
• Si el precio pedido está en línea con otras viviendas similares de la zona.

El precio de salida casi nunca es el precio final. Una oferta razonada, apoyada en los defectos detectados o en los precios de la zona, suele conseguir descuentos de entre el 5% y el 10% sobre el precio inicial.

Paso 5, firma las arras y solicita la hipoteca

Antes de la escritura definitiva, lo habitual es firmar un contrato de arras y entregar una señal, normalmente entre el 5% y el 10% del precio. Esa cantidad se descuenta del precio final, no es un gasto adicional, y sirve para reservar la vivienda mientras terminas de tramitar la hipoteca.

En paralelo, puedes comparar varias ofertas de hipoteca para elegir la que te resulte más barata en conjunto, no solo por el tipo de interés. La calculadora de hipoteca te permite comparar hasta tres ofertas a la vez, incluyendo comisiones y vinculaciones.

Paso 6, firma ante notario

El último paso es la escritura pública ante notario, donde se formaliza la compraventa y, si la hay, la hipoteca. Ese mismo día, o en los días siguientes, hay que liquidar el impuesto correspondiente (ITP o IVA más AJD, según el tipo de vivienda) e inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.

Errores más comunes al comprar tu primera vivienda

• No contar con el 100% de los gastos de compra, y quedarse corto de ahorro en el último momento.
• No comparar varias ofertas de hipoteca, y quedarse con la primera que ofrece el banco de siempre.
• No revisar el estado de la comunidad de propietarios antes de comprar.
• Firmar arras sin tener la hipoteca preaprobada, arriesgando la señal si el banco termina denegando la financiación.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto ahorro necesito para comprar mi primera vivienda?

Como mínimo, el 20% del precio de la vivienda más los gastos de compra, que suelen rondar entre el 10% y el 14% adicional. Para una vivienda de 200.000 €, serían entre 60.000 € y 68.000 € en total.

¿Puedo comprar una vivienda con menos del 20% ahorrado?

Algunos bancos ofrecen hipotecas de hasta el 90% o el 95% en casos concretos, normalmente si la vivienda es propiedad del propio banco, pero son la excepción y suelen exigir más garantías.

¿Qué pasa si me arrepiento después de firmar las arras?

Si el contrato de arras es penitencial, que es lo habitual, pierdes la señal entregada si te echas atrás tú. Si quien se echa atrás es la parte vendedora, debe devolverte el doble de esa cantidad.

¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso de comprar una vivienda?

Desde que encuentras la vivienda hasta que firmas ante notario suelen pasar entre uno y tres meses, dependiendo sobre todo de lo rápido que se resuelva la hipoteca. Si pagas al contado, el proceso puede acortarse a pocas semanas.

¿Hay ayudas o ventajas fiscales para comprar tu primera vivienda?

La deducción estatal por compra de vivienda habitual desapareció para las compras realizadas a partir de 2013, salvo para quien ya viniera aplicándola antes de esa fecha. Sí existen, en cambio, programas de avales públicos para facilitar el acceso a la hipoteca sin necesitar tanto ahorro previo, y algunas comunidades autónomas mantienen ayudas propias o bonificaciones en el impuesto de transmisiones para jóvenes. Conviene revisar qué programas están vigentes en el momento de comprar, porque cambian con frecuencia.

¿Qué documentos necesito para comprar una vivienda?

Como comprador, principalmente el DNI, la documentación que acredite tus ingresos (nóminas, declaración de la renta, vida laboral), y si pides hipoteca, la que te solicite el banco para el estudio de riesgo. La parte vendedora es quien debe aportar la nota simple del Registro, el certificado energético, el último recibo del IBI y el certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios.

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Fuentes consultadas: Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Colegio de Registradores de España, Instituto Nacional de Estadística, guías de acceso a la vivienda del Banco de España.