Derechos y obligaciones del inquilino en España

Alquilar una vivienda implica una serie de derechos y obligaciones reguladas principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Conocerlos evita conflictos con la parte propietaria y ayuda a defender tu posición si surge algún problema.

Derechos principales del inquilino

• Duración mínima del contrato: con carácter general, si el inquilino lo desea, el contrato de vivienda habitual se prorroga obligatoriamente hasta alcanzar una duración mínima fijada por ley, salvo excepciones concretas.
• Prórroga tácita: si llegado el final del plazo pactado ninguna de las partes comunica que no quiere renovar, el contrato se prorroga automáticamente por periodos adicionales.
• Derecho a la devolución de la fianza: al finalizar el contrato, si la vivienda se entrega en condiciones adecuadas, el propietario debe devolver la fianza en el plazo que marca la ley.
• Derecho a exigir reparaciones: el propietario debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al propio inquilino.
• Límites a la subida de la renta: durante la vigencia del contrato, la actualización de la renta debe ajustarse a lo pactado y a los límites legales vigentes en cada momento.

Obligaciones principales del inquilino

• Pagar la renta en los plazos y la forma acordados en el contrato.
• Usar la vivienda conforme a su destino (habitual, no distinto al pactado) y cuidarla con diligencia.
• Permitir al propietario realizar las reparaciones necesarias, avisando con antelación razonable.
• Comunicar cualquier daño o avería relevante para que pueda repararse a tiempo.
• Devolver la vivienda en el estado en que se recibió, salvo el desgaste propio del uso normal.

Reparaciones, quién paga qué

Como regla general, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al propietario (por ejemplo, una avería grave de fontanería o electricidad). Las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario (como cambiar una bombilla o un grifo con desgaste normal) suelen corresponder al inquilino, aunque conviene revisar qué establece exactamente el contrato en cada caso.

Qué pasa si el propietario quiere vender la vivienda alquilada

Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino mantiene su derecho a continuar en la vivienda durante el tiempo pactado, aunque cambie el propietario. Si no está inscrito, la protección puede ser menor según las circunstancias, por lo que conviene revisar esta cuestión al firmar el contrato.

Preguntas frecuentes

¿Puede el propietario subir el alquiler libremente cada año?

No libremente, la actualización debe ajustarse al índice o límite que corresponda según la normativa vigente en el momento, que ha ido variando en los últimos años y conviene comprobar cuál aplica a tu contrato concreto.

¿Puedo rescindir el contrato antes de tiempo?

Sí, la ley permite al inquilino desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, avisando con la antelación mínima que marque la ley o el propio contrato, aunque puede pactarse una indemnización si te vas antes del plazo mínimo pactado.

¿El propietario puede entrar en la vivienda cuando quiera?

No, salvo causa justificada (como una reparación urgente) y avisando con antelación razonable. El inquilino tiene derecho a la intimidad y al uso pacífico de la vivienda durante la vigencia del contrato.

¿Qué pasa si el propietario no hace las reparaciones que le corresponden?

Puedes reclamarlas formalmente por escrito, y si no atiende, existen vías legales para exigir la reparación o incluso una reducción de la renta mientras el problema no se solucione, dependiendo de la gravedad.

¿Tengo que pagar el IBI de la vivienda que alquilo?

No, el IBI es un impuesto que corresponde al propietario, aunque en algunos contratos se pacta repercutirlo total o parcialmente al inquilino, algo que debe quedar reflejado expresamente en el contrato para que sea válido.

Fuentes consultadas: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.