Contrato de alquiler, cláusulas que debes revisar

Antes de firmar un contrato de alquiler conviene leerlo con calma, no solo por encima. Algunas cláusulas habituales pueden perjudicarte si no las entiendes bien, y otras directamente no son válidas aunque figuren firmadas.

Duración y prórrogas

Comprueba que el plazo pactado y las condiciones de prórroga queden claras, y que se ajusten a lo que marca la ley en cuanto a duración mínima si el inquilino desea permanecer en la vivienda.

Renta y forma de actualización

Revisa el importe exacto de la renta, la fecha de pago, y sobre todo, cómo se actualizará cada año. Debe quedar especificado el índice de referencia que se aplicará, no dejarlo a criterio unilateral del propietario en el momento de cada revisión.

Fianza y garantías adicionales

Debe especificar el importe de la fianza legal (una mensualidad para vivienda habitual) y, si las hay, las garantías adicionales pactadas (aval, depósito extra), dejando claro en qué condiciones se devolverán al finalizar el contrato.

Gastos y suministros

Conviene que quede claro qué gastos asume cada parte: comunidad, IBI (que corresponde legalmente al propietario, aunque a veces se intenta repercutir), suministros de luz, agua y gas, y cualquier otro gasto recurrente de la vivienda.

Cláusulas de rescisión anticipada

Revisa qué penalización, si la hay, se aplica si quieres dejar la vivienda antes del plazo mínimo pactado, y con cuánta antelación debes avisar en ese caso.

Cláusulas que pueden no ser válidas aunque estén firmadas

Algunas cláusulas habituales en contratos mal redactados no tienen validez legal, aunque el inquilino las haya firmado, si contradicen derechos mínimos reconocidos por la ley. Por ejemplo, renunciar por completo a la duración mínima legal del contrato, o pactar que toda reparación, sea cual sea su causa, corre siempre a cargo del inquilino. Ante cualquier cláusula que te genere dudas, conviene consultarlo antes de firmar, porque una cláusula nula no te protege menos por el hecho de haberla aceptado por escrito.

Estado de la vivienda al entrar

Es recomendable anexar al contrato un inventario del estado de la vivienda y del mobiliario, con fotos si es posible, para evitar discusiones sobre qué desperfectos existían ya al entrar y cuáles surgieron durante el alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio que el contrato de alquiler sea por escrito?

Aunque legalmente un contrato verbal también genera obligaciones, es muy recomendable formalizarlo por escrito, porque facilita mucho probar lo pactado en caso de conflicto.

¿Puedo negociar las cláusulas del contrato antes de firmar?

Sí, un contrato de alquiler es un acuerdo entre partes, y aunque el propietario suele presentar un modelo ya redactado, puedes proponer modificaciones antes de firmar si algo no te convence.

¿Qué pasa si firmo una cláusula que luego resulta ser nula?

Que sea nula significa que no produce efectos legales, aunque la hayas firmado, siempre que contradiga derechos mínimos reconocidos por la ley. Eso no impide que en la práctica pueda generar un conflicto que haya que resolver, por lo que es mejor detectarlo antes de firmar que después.

¿Debo registrar el contrato en algún sitio?

No es obligatorio para que el contrato sea válido entre las partes, pero inscribirlo en el Registro de la Propiedad refuerza la protección del inquilino frente a terceros, por ejemplo, si el propietario vende la vivienda durante la vigencia del alquiler.

¿Qué pasa si el contrato no dice nada sobre un tema concreto?

Se aplica lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de forma supletoria, es decir, la norma general cubre los vacíos que deje el contrato particular.

Fuentes consultadas: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.