Comprar vivienda de segunda mano, checklist antes de firmar

Comprar una vivienda de segunda mano tiene ventajas claras frente a la obra nueva, precio más bajo, ubicación más consolidada, disponibilidad inmediata, pero también exige revisar más cosas antes de firmar, porque el estado del inmueble y del edificio puede esconder gastos futuros que no aparecen a simple vista.

Documentación que debes pedir

• Nota simple registral: confirma quién es el propietario real y si hay cargas, hipotecas pendientes o embargos sobre la vivienda.
• Último recibo del IBI: para comprobar el valor catastral y que está al corriente de pago.
• Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad: obligatorio para la venta, evita que heredes deudas de comunidad de propietarios anteriores.
• Certificado energético: informa del consumo estimado de la vivienda, y es obligatorio que exista antes de anunciar la venta.
• Estatutos y últimas actas de la comunidad: para saber si hay derramas aprobadas pendientes de pago, o previstas a corto plazo.

Qué revisar del estado físico de la vivienda

• Humedades en techos, paredes y esquinas, especialmente en plantas bajas y áticos.
• Antigüedad y estado de las instalaciones eléctrica y de fontanería, sobre todo en edificios de más de 30 o 40 años.
• Estado de ventanas y aislamiento, que afecta directamente al gasto energético.
• Funcionamiento de puertas y ventanas, señal indirecta de si el edificio tiene asientos o problemas estructurales.

Qué revisar del edificio y la comunidad

• Si hay ascensor, y si no lo hay, si está prevista su instalación.
• Estado de la fachada y de las zonas comunes.
• Derramas aprobadas y pendientes de pago, que pasan a quien compra si no se especifica lo contrario en el contrato.
• Cuota mensual de comunidad, y si incluye servicios que puedan encarecerse (calefacción central, piscina, conserjería).

Vicios ocultos, qué son y cómo protegerte

Un vicio oculto es un defecto grave de la vivienda que no era visible ni conocido en el momento de la compra, y que la hace inservible para su uso o disminuye su valor de forma relevante. La ley da un plazo de seis meses desde la entrega para reclamar, aunque en la práctica probarlo y ejercer la reclamación no siempre es sencillo.

Antes de firmar las arras

Revisa que el contrato de arras recoja con claridad el precio total, la fecha límite para la firma en notaría, qué pasa si el banco no concede la hipoteca, y qué gastos asume cada parte. Es el momento de dejar por escrito cualquier acuerdo alcanzado en la negociación, no solo de palabra.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga las derramas pendientes al comprar una vivienda?

Por defecto, las derramas ya aprobadas por la comunidad las asume quien vende, salvo que el contrato de compraventa diga expresamente lo contrario. Conviene dejarlo por escrito para evitar confusiones.

¿Es obligatorio pedir el certificado energético?

Sí, es obligatorio que exista antes de poner la vivienda en venta, y quien vende debe entregarlo a quien compra. Sin él, no se puede formalizar la venta correctamente.

¿Cómo sé si la vivienda tiene cargas o hipotecas pendientes?

Pidiendo la nota simple registral, que puedes solicitar tú mismo en el Registro de la Propiedad correspondiente, o a través de tu gestoría o notaría, y que refleja toda la situación jurídica actualizada del inmueble.

¿Qué pasa si descubro un problema grave después de firmar?

Si se trata de un vicio oculto en el sentido legal del término, tienes seis meses desde la entrega para reclamar. Pasado ese plazo, o si el defecto era detectable con una inspección razonable antes de comprar, es mucho más difícil conseguir una compensación.

¿Merece la pena contratar un arquitecto para revisar la vivienda antes de comprar?

En viviendas de precio alto, o si tienes dudas sobre el estado estructural o de las instalaciones, sí suele compensar. El coste de una inspección técnica es pequeño comparado con el riesgo de comprar una vivienda con problemas graves no detectados.

Fuentes consultadas: Código Civil (artículos sobre saneamiento por vicios ocultos), Ley de Propiedad Horizontal, guías de consumo de organizaciones de personas consumidoras.