Comprar sobre plano, riesgos y garantías

Comprar sobre plano significa firmar la compra de una vivienda que todavía no existe, o que está en construcción, a partir únicamente de los planos y la memoria de calidades del proyecto. Es habitual en obra nueva, y tiene ventajas de precio, pero también riesgos que conviene conocer antes de entregar ningún pago.

Qué garantías exige la ley al promotor

La legislación española obliga a los promotores a garantizar las cantidades entregadas a cuenta antes de la entrega de la vivienda, mediante un aval bancario o un seguro de caución. Esto significa que, si la promoción no llega a construirse o se incumplen los plazos, tienes derecho a recuperar el dinero entregado, más los intereses legales correspondientes.

Es importante comprobar, antes de firmar y entregar cualquier cantidad, que el promotor tiene contratada esta garantía y que el contrato lo recoge expresamente.

Qué debe figurar en el contrato

• El plazo de entrega, con fecha concreta, no solo aproximada.
• La memoria de calidades detallada, con marcas o estándares de los materiales y acabados.
• Las penalizaciones previstas si se retrasa la entrega.
• La entidad y el número de aval o seguro que garantiza las cantidades entregadas a cuenta.

Riesgos habituales de comprar sobre plano

• Retrasos en la entrega: son frecuentes, y aunque el contrato debería prever compensaciones, hacerlas efectivas puede requerir reclamación.
• Diferencias entre el proyecto y la vivienda final: cambios de última hora en distribución o calidades que no siempre se comunican a tiempo.
• Quiebra o problemas financieros del promotor: aquí es donde el aval de cantidades entregadas a cuenta resulta decisivo para no perder el dinero.
• Cambios en tu situación personal o financiera: entre la firma y la entrega pueden pasar uno o dos años, tiempo en el que tu capacidad de obtener hipoteca puede cambiar.

Ventajas que sí tiene comprar sobre plano

No todo son riesgos. Comprar sobre plano suele salir más barato que comprar la misma vivienda ya terminada, permite personalizar ciertos acabados dentro de lo que ofrezca el promotor, y da tiempo para ir ahorrando mientras se construye, ya que los pagos se reparten en varios plazos hasta la entrega.

Antes de firmar, qué comprobar del promotor

Conviene revisar el historial del promotor, si tiene otras promociones entregadas y en qué plazos, y si existen reclamaciones conocidas contra él. Un promotor con trayectoria y proyectos anteriores entregados en plazo reduce bastante el riesgo frente a uno sin historial verificable.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el promotor no entrega la vivienda en el plazo pactado?

Depende de lo que recoja el contrato. Muchos incluyen una penalización por día de retraso, y si el retraso es muy prolongado, puede dar derecho a resolver el contrato y recuperar las cantidades entregadas, más los intereses.

¿Puedo perder el dinero entregado a cuenta si el promotor quiebra?

Si la promoción cuenta con el aval o seguro obligatorio de cantidades entregadas a cuenta, no deberías perderlo, porque esa garantía responde precisamente ante ese escenario. Por eso es tan importante verificar que existe antes de pagar nada.

¿Puedo pedir cambios en la distribución o los acabados?

Depende de en qué fase de la construcción te encuentres y de la política del promotor. Cuanto antes en el proceso, más margen suele haber para personalizar ciertos aspectos, aunque no todos los promotores lo permiten.

¿Necesito hipoteca aprobada antes de firmar sobre plano?

No siempre es necesario tenerla aprobada desde el primer momento, pero sí conviene haber hecho una simulación previa con el banco para saber que, cuando llegue el momento de la entrega, podrás obtener la financiación necesaria.

¿La vivienda sobre plano paga los mismos impuestos que la vivienda nueva terminada?

Sí, al tratarse de una primera transmisión, tributa por IVA (10% con carácter general) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, igual que cualquier otra vivienda de obra nueva.

Fuentes consultadas: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, Ley Hipotecaria.