Cómo elegir inquilino y reducir el riesgo de impago

El principal riesgo de alquilar una vivienda no es tanto encontrar inquilino, como encontrar uno que pague con regularidad durante toda la duración del contrato. Existen comprobaciones razonables que reducen ese riesgo sin necesidad de renunciar a la prudencia.

Comprobaciones habituales antes de alquilar

• Justificante de ingresos: nóminas recientes, contrato de trabajo o declaración de la renta si es autónomo, para verificar que el alquiler es proporcional a su capacidad de pago.
• Historial en ficheros de morosidad: comprobar, con el consentimiento del candidato, si figura en algún fichero de este tipo puede dar una señal de alerta temprana.
• Referencias de arrendamientos anteriores: preguntar, si es posible, a un propietario anterior sobre el comportamiento del inquilino en el alquiler previo.
• Estabilidad laboral: un contrato indefinido con cierta antigüedad suele ser una señal de mayor estabilidad de ingresos que un empleo muy reciente o inestable.

Qué no se puede hacer, la discriminación no es legal

La ley prohíbe discriminar a un candidato a inquilino por motivos como origen, sexo, orientación sexual, religión, discapacidad o situación familiar, entre otros. Las comprobaciones deben centrarse en criterios objetivos de solvencia económica, no en características personales protegidas legalmente. Establecer requisitos claros y aplicarlos por igual a todos los candidatos ayuda a mantenerte dentro de la legalidad y, además, a decidir con criterios más racionales.

Herramientas para reducir el riesgo, más allá de la selección

• Fianza y garantías adicionales: pedir, además de la fianza legal, un aval bancario o una fianza adicional pactada, dentro de lo legalmente permitido.
• Seguro de impago de alquiler: un seguro específico que cubre las mensualidades no pagadas durante un periodo determinado, a cambio de una prima anual.
• Avalista solvente: una persona que responda del pago si el inquilino no lo hace, aportando una garantía adicional a la operación.

Cómo actuar si, pese a todo, hay un impago

Ante un primer impago, conviene contactar cuanto antes con el inquilino para entender la situación y, si es posible, buscar una solución (aplazamiento, plan de pago) antes de escalar a medidas legales. Si el impago se repite o no hay respuesta, existe la vía judicial del desahucio por falta de pago, un procedimiento que, aunque regulado para ser relativamente ágil, puede llevar meses hasta resolverse.

Cómo influye el riesgo de impago en la rentabilidad esperada

Un impago prolongado, sumado al tiempo que puede tardar un proceso judicial de desahucio, reduce de forma notable la rentabilidad real de una inversión en alquiler durante ese periodo. Conviene tenerlo en cuenta como un riesgo real al calcular la rentabilidad esperada, no asumir que el alquiler se cobrará siempre puntualmente los doce meses del año.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir referencias de un casero anterior sin el consentimiento del candidato?

No es recomendable ni conviene hacerlo sin que el candidato lo sepa y lo autorice, tanto por razones de protección de datos personales como de transparencia en el proceso de selección.

¿Es legal pedir una nómina mínima para alquilar?

Sí, exigir que los ingresos guarden una proporción razonable con el alquiler (por ejemplo, que la renta no supere un determinado porcentaje de los ingresos) es un criterio objetivo de solvencia, no discriminatorio.

¿El seguro de impago cubre también los desperfectos en la vivienda?

Depende de la póliza contratada, algunos seguros de impago de alquiler incluyen también cobertura de daños o de defensa jurídica, mientras que otros cubren exclusivamente el impago de rentas. Conviene revisar bien las condiciones de cada producto.

¿Puedo rechazar a un candidato por no tener un contrato indefinido?

La estabilidad laboral es un criterio objetivo de solvencia, así que en principio puedes valorarlo, aunque siempre conviene analizar el caso completo (ingresos, ahorro, avalista) en lugar de descartar automáticamente solo por el tipo de contrato.

¿Cuánto tiempo puede tardar un proceso de desahucio por impago?

Varía según el juzgado y la comunidad autónoma, pero puede llevar varios meses desde que se inicia el procedimiento hasta que se resuelve, lo que conviene tener en cuenta como parte del riesgo real de la inversión en alquiler.

Fuentes consultadas: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley Orgánica de protección de datos personales.