Cuánto cuesta reformar un piso para alquilarlo

Comprar una vivienda para alquilar suele venir acompañado de una reforma previa, mayor o menor según el estado del inmueble. Calcular bien ese coste es clave para no llevarte sorpresas en la rentabilidad esperada de la inversión.

Reforma ligera, pintura y pequeños arreglos

Para una vivienda en buen estado general que solo necesita actualizarse visualmente, una reforma ligera (pintura, algún arreglo puntual, limpieza a fondo) suele suponer un coste moderado por metro cuadrado, la opción más económica dentro de las posibles.

Reforma parcial, cocina y baño

Si la vivienda necesita renovar cocina y baño, que son los espacios que más influyen en la percepción de calidad de un inquilino, el coste sube de forma notable, ya que incluye fontanería, azulejos, sanitarios y mobiliario de cocina.

Reforma integral

Cambiar instalaciones (electricidad, fontanería), suelos, distribución y todos los acabados es la opción más cara, habitual en viviendas antiguas que llevan mucho tiempo sin actualizarse. El coste por metro cuadrado en una reforma integral puede multiplicar varias veces el de una reforma ligera.

Cuándo compensa reformar antes de alquilar

Compensa reformar cuando la mejora en el alquiler que puedas conseguir, y la reducción del riesgo de tener la vivienda vacía por su mal estado, superan el coste de la reforma en un plazo de tiempo razonable. Una reforma bien orientada no solo permite pedir más renta, sino también atraer inquilinos más solventes y reducir la rotación, lo que a la larga también mejora la rentabilidad.

Cómo evitar sobredimensionar la reforma

No toda vivienda necesita el mismo nivel de reforma para alquilarse bien. Conviene ajustar el alcance de la obra al tipo de inquilino objetivo y al alquiler que realmente vayas a poder pedir en esa zona, en lugar de aplicar acabados de gama alta en una zona donde el mercado de alquiler no va a pagar ese extra.

Cómo incluir la reforma en el cálculo de rentabilidad

El coste de la reforma forma parte de la inversión total, junto con el precio del inmueble y los gastos de compra, y debe incluirse al calcular la rentabilidad esperada, no tratarse como un gasto aparte. La calculadora de rentabilidad de alquiler incluye la reforma como una variable más de la inversión inicial, para que el resultado de rentabilidad ya la tenga en cuenta.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor reformar antes o después de tener inquilino?

Casi siempre conviene reformar antes de buscar inquilino, tanto para poder anunciar la vivienda en las mejores condiciones posibles, como para no tener que coordinar obras con alguien ya viviendo en ella.

¿Puedo deducirme el coste de la reforma en el IRPF del alquiler?

Depende del tipo de reforma. Las reparaciones y el mantenimiento suelen ser deducibles del rendimiento del alquiler en el año en que se realizan, mientras que las mejoras que aumenten el valor del inmueble se amortizan de forma distinta, a lo largo de varios años. Conviene revisar esta distinción con un asesor fiscal.

¿Qué reforma da más rentabilidad para alquilar, cocina o baño?

Ambas suelen ser las que más influyen en la decisión de un inquilino potencial, pero depende del estado previo de cada espacio en tu vivienda concreta. Si uno de los dos está en peor estado, suele ser el que prioritariamente conviene reformar primero.

¿Merece la pena amueblar la vivienda para alquilarla?

Depende del tipo de inquilino objetivo. En alquileres de corta duración o para estudiantes, amueblar suele ampliar la demanda potencial; en alquileres de larga duración a familias, muchos inquilinos prefieren llevar su propio mobiliario.

¿Cómo evito quedarme corto de presupuesto durante la reforma?

Pidiendo varios presupuestos detallados antes de empezar, dejando un margen adicional para imprevistos (habitual entre el 10% y el 15% sobre el presupuesto inicial), y revisando el estado real de las instalaciones antes de cerrar el alcance definitivo de la obra.

Fuentes consultadas: informes de coste de reformas de asociaciones de profesionales de la construcción.