IRPF por la venta de una vivienda, cómo tributa la ganancia

Vender una vivienda por más de lo que costó comprarla genera una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. Entender cómo se calcula esa ganancia y a qué tipo tributa evita sorpresas en la siguiente declaración de la renta.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia se calcula restando al valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta, como la comisión de la inmobiliaria) el valor de adquisición (precio de compra más los gastos e impuestos que se pagaron al comprar, más el coste de mejoras realizadas, no de simples reparaciones).

Ganancia = (precio de venta − gastos de venta) − (precio de compra + gastos de compra + mejoras)

A qué tipo tributa

La ganancia patrimonial por la venta de una vivienda se integra en la base del ahorro del IRPF, que tributa por tramos progresivos, no a un tipo fijo único:

• Hasta 6.000 €: 19%
• De 6.000 € a 50.000 €: 21%
• De 50.000 € a 200.000 €: 23%
• De 200.000 € a 300.000 €: 27%
• Más de 300.000 €: 30%

Cada tramo se aplica solo a la parte de la ganancia que entra en él, no al total completo, de forma similar a como funciona el IRPF general sobre el trabajo.

Qué gastos se pueden restar de la ganancia

• Los gastos e impuestos pagados al comprar en su día (ITP o IVA, notaría, registro).
• El coste de mejoras realizadas en la vivienda a lo largo de los años (no el mantenimiento ordinario, que no se considera mejora).
• Los gastos de la propia venta, como la comisión de la inmobiliaria o los gastos de cancelación registral de la hipoteca.

Casos en los que no se paga IRPF por la venta

• Si no hay ganancia (se vende por el mismo precio o por menos de lo que costó comprar).
• Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta sin más condiciones.
• Si reinviertes el importe total obtenido en la compra de otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes a la venta.

Cómo calcular tu caso concreto

El cálculo exacto depende de tu precio de compra original, los gastos que puedas acreditar, y el tramo de ganancia en que te encuentres. La calculadora de plusvalía municipal e IRPF calcula automáticamente el IRPF aplicando los tramos vigentes sobre tu ganancia real, además del otro impuesto que se paga al vender, la plusvalía municipal.

Preguntas frecuentes

¿El IRPF de la venta se paga en el momento de la firma?

No, se declara y se paga en la declaración de la renta del año siguiente al de la venta, no de forma inmediata en la notaría.

¿Puedo compensar la ganancia de una venta con pérdidas de otras inversiones?

Sí, las ganancias y pérdidas patrimoniales de la base del ahorro se pueden compensar entre sí dentro de ciertos límites y plazos que marca la normativa, lo que puede reducir la cantidad final a pagar.

¿Qué pasa si vendo una vivienda que heredé?

El valor de adquisición, en ese caso, es el valor que tenía el inmueble en el momento de la herencia (el declarado en el Impuesto de Sucesiones), no lo que pagó originalmente la persona fallecida por ella.

¿Las reformas normales de mantenimiento reducen el IRPF de la venta?

No, solo las mejoras que aumenten el valor o la vida útil del inmueble se suman al valor de adquisición. Una reparación de mantenimiento habitual (pintar, arreglar una avería) no se considera mejora a estos efectos.

¿Se aplica alguna reducción por los años que llevo con la vivienda?

Para viviendas adquiridas después de 1994 no se aplican ya los coeficientes de abatimiento que existían antes; la ganancia tributa según los tramos vigentes con independencia de cuántos años hayas mantenido la vivienda, salvo las exenciones específicas mencionadas (mayores de 65 años, reinversión).

Fuentes consultadas: Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Agencia Tributaria.