Cómo vender tu vivienda paso a paso

Vender una vivienda implica más pasos de los que parece a primera vista, desde preparar la documentación hasta liquidar los impuestos correspondientes tras la venta. Repasamos el proceso completo.

Paso 1, reúne la documentación necesaria

Antes de anunciar la vivienda, conviene tener preparados los documentos que te van a pedir tanto los interesados como la notaría: escritura de propiedad, último recibo del IBI, certificado de estar al corriente de pago de la comunidad, certificado energético (obligatorio para poder anunciar la venta), y nota simple registral actualizada.

Paso 2, fija un precio realista

El precio de salida condiciona mucho el tiempo que tardarás en vender. Un precio muy por encima del mercado alarga el proceso y, a menudo, termina bajándose de todas formas tras varios meses sin ofertas. Comparar con viviendas similares vendidas recientemente en la misma zona da una referencia más fiable que fijarse solo en otros anuncios todavía sin vender.

Paso 3, decide si usar una agencia o vender por tu cuenta

Una agencia inmobiliaria se encarga de las visitas, la negociación inicial y parte de la gestión documental, a cambio de una comisión que suele pagar quien vende. Vender por tu cuenta ahorra esa comisión, pero exige dedicar tiempo propio a gestionar visitas y negociaciones.

Paso 4, negocia y firma las arras

Una vez encontrado comprador, lo habitual es firmar un contrato de arras con una señal (entre el 5% y el 10% del precio), que se descuenta del precio final y da tiempo a quien compra para formalizar su financiación antes de la firma definitiva.

Paso 5, firma ante notario

En la firma se formaliza la compraventa y, si la había, se cancela la hipoteca pendiente sobre la vivienda con parte del precio recibido. Es el momento en que se entrega la posesión y las llaves a quien compra.

Paso 6, liquida los impuestos de la venta

Tras vender, hay que declarar y pagar los impuestos correspondientes: la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo, y el IRPF, sobre la ganancia patrimonial obtenida en la venta respecto al precio de compra original. Puedes calcular ambos con la calculadora de plusvalía municipal e IRPF, que los desglosa por separado.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo se tarda de media en vender una vivienda?

Depende mucho de la zona, el precio y el estado del inmueble, pero en un mercado con demanda razonable, el proceso completo (desde que se publica el anuncio hasta la firma) suele oscilar entre unos pocos meses y algo más de medio año.

¿Puedo vender una vivienda que todavía tiene hipoteca pendiente?

Sí, es una situación muy habitual. La hipoteca pendiente se cancela en el momento de la firma con parte del dinero recibido de la venta, antes de que el resto pase a quien vende.

¿Es obligatorio contratar una agencia inmobiliaria para vender?

No, puedes vender directamente sin intermediarios, aunque una agencia puede facilitar la gestión de visitas y la negociación, sobre todo si no dispones de mucho tiempo para dedicarle al proceso.

¿Qué pasa si el comprador no consigue la hipoteca después de firmar las arras?

Depende de lo pactado en el contrato de arras. Si se recoge una cláusula que condiciona la venta a la obtención de financiación, puede preverse la devolución de la señal en ese supuesto; si no, se aplican las reglas generales de las arras penitenciales.

¿Tengo que pagar impuestos si vendo con pérdidas respecto al precio de compra?

Si no hay ganancia patrimonial, no se paga IRPF por la venta. En cuanto a la plusvalía municipal, desde la reforma de 2021, si no ha habido incremento real de valor, tampoco se paga este impuesto.

Fuentes consultadas: Ley Hipotecaria, Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Real Decreto Legislativo 2/2004 de Haciendas Locales.