Fiscalidad del alquiler, qué gastos son deducibles

Los ingresos por alquilar una vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, pero no se paga impuesto sobre todo el alquiler cobrado, sino sobre el resultado después de restar los gastos deducibles permitidos.

Gastos deducibles habituales

• Intereses de la hipoteca (no la cuota completa, solo la parte de intereses, no la de amortización de capital) y otros gastos de financiación.
• IBI y tasas municipales que graven el inmueble o sus rendimientos.
• Gastos de comunidad de propietarios.
• Seguros relacionados con la vivienda (hogar, impago de alquiler).
• Gastos de conservación y reparación (no las mejoras que aumenten el valor del inmueble, que se tratan de forma distinta).
• Amortización del inmueble, un porcentaje anual sobre el valor de construcción (sin contar el suelo), que se considera un gasto aunque no suponga una salida de dinero real ese año.
• Gastos de gestión, administración y formalización del contrato, incluida la comisión de una agencia si la hay.

La reducción por alquiler de vivienda habitual

Además de restar los gastos, el rendimiento neto resultante puede beneficiarse de una reducción si la vivienda se destina a vivienda habitual del inquilino. El porcentaje exacto de esta reducción ha cambiado en los últimos años, con distintos niveles según se cumplan ciertas condiciones (como aplicar una renta reducida en zonas de mercado tensionado, alquilar a inquilinos jóvenes, o haber reformado recientemente la vivienda). Como esta normativa está sujeta a cambios, conviene comprobar qué porcentaje y qué requisitos son los vigentes en el ejercicio fiscal correspondiente.

Qué pasa si la vivienda está vacía parte del año

Solo se declaran ingresos por los meses en que estuvo efectivamente alquilada. Por los meses en los que estuvo vacía y disponible para alquilar, no hay ingreso que declarar, pero tampoco puedes aplicar los gastos deducibles proporcionales a ese periodo de la misma manera que cuando genera ingresos; en cambio, durante esos meses de vacío sin alquilar, la vivienda puede quedar sujeta al régimen de imputación de rentas inmobiliarias, similar al de una segunda vivienda no alquilada.

Cómo afecta esto a la rentabilidad real

El resultado después de aplicar gastos deducibles y la reducción correspondiente es lo que realmente tributa, y por tanto, lo que determina el beneficio neto final de la inversión después de impuestos. Aunque calcular el impuesto exacto depende de tu situación personal completa, la calculadora de rentabilidad de alquiler te da la rentabilidad neta antes de este paso final, que puedes usar como base para estimar el efecto fiscal según tu tipo marginal.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducirme el 100% de la cuota de la hipoteca?

No, solo la parte correspondiente a intereses, no la de amortización de capital, que no se considera un gasto sino una devolución del préstamo.

¿Qué diferencia hay entre reparación y mejora a efectos fiscales?

La reparación mantiene el inmueble en condiciones de uso (por ejemplo, arreglar una avería) y es deducible en el mismo ejercicio. La mejora aumenta el valor o la vida útil del inmueble (por ejemplo, ampliar la vivienda) y se trata como mayor valor de adquisición, amortizándose a lo largo de varios años en lugar de deducirse de golpe.

¿Tengo que declarar el alquiler si el inquilino me paga en efectivo?

Sí, la obligación de declarar el ingreso no depende de la forma de pago, sino de que exista el ingreso real, independientemente de si se cobra en efectivo, transferencia o cualquier otro medio.

¿La reducción por alquiler de vivienda habitual se aplica automáticamente?

Hay que cumplir los requisitos que marque la normativa vigente en cada momento (que el uso sea vivienda habitual del inquilino, entre otros), y declararlo correctamente en la declaración de la renta para poder aplicarla.

¿Qué pasa si alquilo por habitaciones en lugar de la vivienda completa?

También tributa como rendimiento del capital inmobiliario, con gastos deducibles proporcionales a la parte alquilada, aunque las condiciones para aplicar ciertas reducciones pueden ser distintas a las del alquiler de la vivienda completa como residencia habitual de una sola unidad familiar.

Fuentes consultadas: Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Agencia Tributaria.