Hipoteca para segunda vivienda, diferencias

Pedir una hipoteca para una segunda vivienda, ya sea de vacaciones o como inversión para alquilar, tiene condiciones distintas a las de la hipoteca de tu vivienda habitual. Los bancos consideran que el riesgo es algo mayor, y eso se traduce en varias diferencias concretas.

Menor porcentaje de financiación

Mientras que en la vivienda habitual los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación, en segunda vivienda ese porcentaje baja habitualmente al 60% o el 70%. Esto significa que necesitas un ahorro propio mayor, proporcionalmente, que si compraras tu vivienda habitual.

Tipos de interés algo más altos

Los bancos suelen aplicar un diferencial algo mayor en las hipotecas para segunda vivienda, al considerar que el riesgo de impago es superior al de la vivienda habitual, ya que en caso de dificultades económicas, las personas tienden a priorizar el pago de la hipoteca de la vivienda en la que viven frente a la de una segunda propiedad.

Menos margen de plazo

El plazo máximo ofrecido para segunda vivienda suele ser algo más corto que para vivienda habitual, lo que junto con el tipo de interés más alto puede traducirse en una cuota mensual proporcionalmente más elevada.

Si la finalidad es alquilarla

Si compras la segunda vivienda con intención de ponerla en alquiler, algunos bancos valoran positivamente los ingresos previstos por ese alquiler como parte de tu capacidad de pago, aunque normalmente aplican un porcentaje de descuento sobre esa renta prevista, no la cuentan al 100%, para curarse en salud frente a periodos de vivienda vacía.

Antes de decidir si te compensa comprar para alquilar, conviene calcular la rentabilidad real de la operación con la calculadora de rentabilidad de alquiler, que tiene en cuenta la hipoteca, los gastos y la rentabilidad esperada.

Vinculaciones y condiciones adicionales

Al igual que en la hipoteca de vivienda habitual, los bancos suelen ofrecer bonificaciones a cambio de vinculaciones (seguros, nómina, tarjetas), aunque en el caso de segunda vivienda, si no vas a residir habitualmente en ella, algunas de estas vinculaciones (como domiciliar la nómina) pueden no tener demasiado sentido práctico si ya las tienes vinculadas a tu hipoteca principal.

Preguntas frecuentes

¿Puedo tener dos hipotecas a la vez?

Sí, siempre que tu nivel de endeudamiento total, sumando ambas cuotas, se mantenga dentro de los límites que el banco considera asumibles respecto a tus ingresos, habitualmente entre el 30% y el 35%.

¿Es más difícil que me aprueben una hipoteca para segunda vivienda?

No es necesariamente más difícil de aprobar, pero sí exige un perfil financiero más sólido, ya que el banco financia un porcentaje menor y valora con más cautela el riesgo global de la operación.

¿Pago los mismos impuestos al comprar una segunda vivienda?

Sí, el ITP o el IVA más AJD se aplican igual, independientemente de si es tu vivienda habitual o una segunda. Lo que sí cambia es la fiscalidad posterior, ya que una segunda vivienda no alquilada genera la llamada renta ficticia en tu declaración anual.

¿Puedo usar la hipoteca de mi vivienda habitual como garantía para comprar una segunda?

Es posible en algunos casos mediante una ampliación de hipoteca o una segunda hipoteca sobre la vivienda ya pagada en parte, aunque implica poner en riesgo tu vivienda habitual como garantía, algo que conviene valorar con mucho cuidado.

¿Compensa comprar una segunda vivienda con hipoteca si la voy a alquilar poco tiempo al año?

Depende de la rentabilidad esperada del alquiler frente al coste total de la hipoteca y los gastos asociados. Es una cuenta que conviene hacer con datos concretos antes de decidir, no solo con la idea de que «el alquiler pagará la hipoteca».

Fuentes consultadas: Banco de España, guías de financiación hipotecaria de entidades bancarias.