Cambiar de banco la hipoteca, subrogación, pros y contras

Si tu hipoteca actual tiene peores condiciones que las que ofrece el mercado, cambiarla de banco es una opción real, y desde la reforma hipotecaria de 2019 se ha vuelto bastante más sencilla y barata que antes.

Qué es la subrogación de hipoteca

La subrogación consiste en trasladar tu hipoteca de un banco a otro, que asume la deuda pendiente en las nuevas condiciones pactadas (tipo de interés, plazo, comisiones), sin necesidad de cancelar la hipoteca antigua y abrir una completamente nueva desde cero, lo que simplifica el proceso y reduce costes frente a esa alternativa.

Cuándo compensa subrogar la hipoteca

Compensa principalmente cuando el ahorro en intereses, gracias a un tipo mejor, supera claramente los costes del cambio. Es más habitual que compense cuanto mayor sea el capital pendiente y más años de vida le queden a la hipoteca, porque hay más margen para que el ahorro acumulado compense los gastos de la operación.

Costes de subrogar

Desde la reforma de 2019, la compensación por subrogación está limitada por ley, de forma similar a la de amortización anticipada, y en muchos casos el banco que capta al cliente asume parte o la totalidad de los gastos de la operación para hacerla más atractiva. Aun así, conviene pedir un desglose claro de comisiones antes de decidir, porque las condiciones exactas varían según el banco de origen y el de destino.

Cómo es el proceso

1. Buscas ofertas de otros bancos y comparas condiciones frente a tu hipoteca actual.
2. El banco al que quieres cambiarte solicita a tu banco actual la información de la deuda pendiente.
3. Se formaliza la nueva escritura ante notario, con las nuevas condiciones.
4. El nuevo banco cancela la deuda con el banco anterior y pasas a pagarle a él a partir de ese momento.

Alternativa, negociar con tu propio banco (novación)

Antes de cambiar de entidad, muchas veces conviene intentar renegociar directamente con tu banco actual, mediante una novación. Si el banco valora que puede perderte como cliente frente a la competencia, en ocasiones está dispuesto a mejorar tu tipo de interés o eliminar vinculaciones sin necesidad de cambiar de entidad, lo que suele ser más rápido y con menos trámites que una subrogación completa.

Cómo comparar ofertas antes de decidir

No basta con mirar el tipo de interés nuevo. Hay que comparar el coste total, incluyendo comisiones y vinculaciones de la hipoteca nueva frente a la actual, algo que puedes hacer poniendo ambas hipotecas en paralelo con la calculadora de hipoteca.

Preguntas frecuentes

¿Puedo subrogar mi hipoteca si tengo alguna cuota pendiente de pago?

Es mucho más difícil, porque el nuevo banco valorará tu historial de pagos como parte del estudio de riesgo, igual que si pidieras una hipoteca nueva. Un historial con impagos recientes complica bastante la aprobación.

¿La subrogación afecta a mi historial crediticio?

No de forma negativa, es una operación habitual y regulada. Lo que sí se estudia es tu situación financiera actual, igual que en cualquier concesión de hipoteca.

¿Cuánto tiempo tarda el proceso de subrogación?

Suele tardar entre uno y dos meses, aunque depende de la rapidez con que el banco de origen facilite la información y de la carga de trabajo de la notaría y el nuevo banco.

¿Puedo subrogar una hipoteca variable a una fija con otro banco?

Sí, es una de las razones más habituales para subrogar, cambiar el tipo de hipoteca además del banco, aprovechando para mejorar también las condiciones generales del préstamo.

¿Es lo mismo subrogación que novación?

No. La subrogación implica cambiar de banco, manteniendo la deuda pendiente. La novación implica modificar las condiciones de la hipoteca con el mismo banco que ya la tiene, sin cambiar de entidad.

Fuentes consultadas: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Banco de España.