Amortización anticipada de hipoteca, cuándo compensa

Adelantar dinero a la hipoteca para reducir la deuda antes de tiempo es una de las decisiones financieras que más dudas genera: ¿compensa hacerlo, o es mejor invertir ese dinero en otra cosa? La respuesta depende del tipo de interés de tu hipoteca y de la rentabilidad que puedas conseguir con una alternativa.

Qué es amortizar anticipadamente

Consiste en pagar una cantidad adicional a la cuota mensual, destinada directamente a reducir el capital pendiente de la hipoteca. Al reducirse el capital, se reducen también los intereses futuros que se calculan sobre él, lo que puede suponer un ahorro considerable a lo largo de la vida del préstamo.

Reducir cuota o reducir plazo, cuál elegir

Al amortizar anticipadamente, casi todos los bancos ofrecen dos opciones:

• Reducir plazo: la cuota mensual se mantiene igual, pero el préstamo termina de pagarse antes. Esta opción ahorra más intereses totales, porque el capital deja de generar intereses antes en el tiempo.
• Reducir cuota: el plazo se mantiene igual, pero la cuota mensual baja a partir de ese momento. Esta opción libera más dinero mensual desde ya, aunque el ahorro total en intereses es menor que reduciendo plazo.

Si tu objetivo es pagar menos intereses en total, reducir plazo suele ser la opción más eficiente. Si necesitas aliviar tu presupuesto mensual, reducir cuota tiene más sentido, aunque el ahorro en intereses sea menor.

Cuándo compensa amortizar frente a invertir el dinero

La comparación clave es el tipo de interés de tu hipoteca frente a la rentabilidad que esperas obtener invirtiendo ese mismo dinero. Si tu hipoteca tiene un interés del 3% y puedes invertir con una rentabilidad esperada razonablemente por encima de ese 3% después de impuestos, matemáticamente puede compensar más invertir que amortizar. Si no tienes alternativas de inversión con una rentabilidad claramente superior al interés de tu hipoteca, amortizar anticipadamente suele ser la opción más segura, porque el ahorro en intereses es un rendimiento garantizado, sin riesgo.

Comisiones por amortización anticipada

Desde 2019, las comisiones por amortización anticipada están limitadas por ley y son distintas según el tipo de hipoteca:

• En hipotecas a tipo variable, la comisión máxima suele rondar entre el 0,15% y el 0,25% del capital amortizado, según el momento del préstamo en el que se haga.
• En hipotecas a tipo fijo, el límite es algo mayor, normalmente hasta el 2% los primeros años y el 1,5% después, aunque conviene revisar las condiciones exactas de tu contrato.

Cómo calcular el ahorro real

El ahorro depende de cuánto capital amortices, en qué momento del préstamo lo hagas (amortizar al principio ahorra más intereses que hacerlo casi al final) y de si reduces plazo o cuota. La calculadora de hipoteca incluye un simulador de amortización anticipada anual que muestra el ahorro en intereses y en años de duración del préstamo.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor amortizar al principio o al final de la hipoteca?

Amortizar al principio ahorra más intereses totales, porque en los primeros años de una hipoteca la mayor parte de la cuota se destina a pagar intereses, no capital. Cuanto antes reduzcas el capital pendiente, menos intereses se generan durante el resto del préstamo.

¿Tengo que avisar al banco antes de amortizar anticipadamente?

Sí, normalmente hay que solicitarlo con cierta antelación (habitualmente 15 días), y el banco debe informarte de la comisión aplicable, si la hay, antes de ejecutar la operación.

¿Puedo amortizar cualquier cantidad, por pequeña que sea?

Depende de la política de cada banco, algunos permiten amortizaciones desde importes muy bajos y otros establecen un mínimo. Conviene consultarlo directamente con tu entidad.

¿Amortizar anticipadamente afecta a mi capacidad de conseguir otra financiación en el futuro?

Al contrario, reducir tu deuda hipotecaria mejora tu nivel de endeudamiento, lo que en principio facilita el acceso a financiación futura si la necesitas.

¿Compensa amortizar si me quedan pocos años de hipoteca?

El ahorro en intereses es menor cuanto más avanzada está la hipoteca, porque ya se ha pagado la mayor parte de los intereses totales del préstamo. En estos casos, conviene valorar con más cuidado si esa misma cantidad rendiría más invertida en otra alternativa.

Fuentes consultadas: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Banco de España.