Comprar vivienda como extranjero en España

España no exige nacionalidad ni residencia para comprar una vivienda. Cualquier persona extranjera puede adquirir un inmueble en el país, aunque hay trámites adicionales y algunas diferencias fiscales según seas residente o no residente.

El trámite imprescindible, el NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es obligatorio para comprar una vivienda en España, tengas o no residencia en el país. Se solicita en la comisaría de policía o en el consulado español correspondiente si todavía estás en tu país de origen, y sin él no es posible firmar la escritura de compraventa ante notario.

Diferencias entre comprar como residente o no residente

Si eres residente fiscal en España (en términos generales, si pasas más de 183 días al año en el país), tributas de forma similar a cualquier comprador nacional. Si eres no residente, hay algunas diferencias relevantes:

• Al vender en el futuro, se retiene un porcentaje del precio de venta a cuenta del IRPF de no residentes, que luego se regulariza según la ganancia real.
• Puedes tributar cada año por la imputación de rentas inmobiliarias si la vivienda no está alquilada, a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
• Algunos bancos aplican condiciones de financiación distintas, con porcentajes de financiación más bajos que a residentes.

¿Pueden los extranjeros pedir hipoteca en España?

Sí, tanto residentes como no residentes pueden solicitar hipoteca a bancos españoles, aunque los no residentes suelen encontrar porcentajes de financiación más limitados, habitualmente entre el 60% y el 70% del valor de tasación, frente al 80% habitual para residentes.

Documentación adicional que suele pedirse

• NIE.
• Pasaporte o documento de identidad del país de origen.
• Justificante de ingresos, a veces con traducción jurada si los documentos están en otro idioma.
• Declaración de la renta del país de origen, si el banco lo requiere para el estudio de la hipoteca.

Zonas con restricciones o consideraciones especiales

Existen algunas zonas con restricciones específicas por motivos de defensa nacional (zonas fronterizas, costeras o de interés estratégico), donde la compra por parte de extranjeros de fuera de la Unión Europea puede requerir una autorización militar previa. Es una situación poco habitual en la práctica, pero conviene comprobarlo si la vivienda está en una de esas zonas.

Preguntas frecuentes

¿Necesito estar en España para comprar una vivienda?

No es imprescindible, puedes firmar mediante poder notarial otorgado a un representante en España, aunque suele ser recomendable estar presente al menos para la firma final, si es posible.

¿Puedo abrir una cuenta bancaria en España sin ser residente?

Sí, los bancos españoles permiten abrir cuentas de no residente, que suelen ser necesarias para gestionar los pagos relacionados con la compra y con los gastos posteriores de la vivienda.

¿Pago los mismos impuestos de compra que un comprador español?

Sí, el ITP o el IVA más AJD son los mismos independientemente de la nacionalidad o residencia de quien compra. Las diferencias fiscales relevantes aparecen más adelante, en el IRPF anual y en una futura venta.

¿Qué es la retención al vender como no residente?

Cuando un no residente vende una vivienda en España, quien compra está obligado a retener un porcentaje del precio (habitualmente el 3%) y a ingresarlo directamente a Hacienda, a cuenta del impuesto que corresponda pagar por la ganancia obtenida.

¿Es más difícil obtener una hipoteca siendo extranjero no residente?

No es imposible, pero suele ser más exigente, con menor porcentaje de financiación y, en ocasiones, tipos de interés algo más altos que para residentes, ya que el banco asume más riesgo al no tener tanta información sobre la situación financiera del solicitante en su país de origen.

Fuentes consultadas: Ley de Extranjería, Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, Ministerio del Interior (zonas de interés para la defensa nacional).