ITP vs IVA en la compra de vivienda, diferencias por comunidad autónoma

Uno de los primeros datos que hay que tener claro al comprar una vivienda es qué impuesto se paga, porque no es el mismo en todos los casos, y la diferencia de tipo puede suponer varios miles de euros.

La regla general, depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano

• Vivienda de segunda mano: se paga ITP, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un impuesto autonómico cuyo tipo varía según dónde compres.
• Vivienda nueva (primera transmisión, la que hace el promotor): se paga IVA, del 10% con carácter general, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también es autonómico.

Tipos de ITP por comunidad autónoma

Los tipos generales de ITP para vivienda de segunda mano, a modo orientativo, van desde el 4% del País Vasco hasta el 11% de Extremadura. La mayoría de comunidades se sitúan entre el 6% y el 10%. Muchas aplican además tipos reducidos para determinados colectivos, como jóvenes, familias numerosas o compradores de vivienda protegida.

Como estos tipos cambian con cierta frecuencia según la política fiscal de cada comunidad, conviene verificar el tipo vigente en el momento de comprar. Puedes calcular el importe exacto para tu comunidad con la calculadora de gastos de compraventa.

Cómo se calcula el AJD en vivienda nueva

El AJD se calcula sobre el precio de la vivienda, con un tipo que también fija cada comunidad autónoma, normalmente entre el 0,5% y el 1,5%. Se suma al 10% de IVA, así que en la práctica, comprar vivienda nueva suele salir algo más caro en impuestos que comprar de segunda mano en la misma zona, aunque no siempre, depende del tipo de ITP de cada comunidad.

Un matiz importante, la hipoteca ya no genera AJD para el comprador

Desde 2019, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura del préstamo hipotecario lo paga el banco, no quien compra. Antes de ese cambio normativo, este gasto también recaía sobre el comprador, y suponía una diferencia notable en el total a pagar.

Un ejemplo comparado

Para una vivienda de 200.000 €:

• Segunda mano en una comunidad con ITP al 8%: 16.000 € de impuesto.
• Vivienda nueva con IVA al 10% y AJD al 1%: 20.000 € (IVA) más 2.000 € (AJD), 22.000 € en total.

La diferencia, en este ejemplo, es de 6.000 €, solo en impuestos, sin contar notaría, registro y gestoría, que se calculan de forma similar en ambos casos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo elegir pagar ITP en vez de IVA si compro vivienda nueva?

No, el impuesto que corresponde depende de si es la primera transmisión de la vivienda (nueva) o una transmisión posterior (segunda mano), no de lo que prefiera el comprador.

¿Una vivienda de obra nueva revendida antes de habitarla paga IVA o ITP?

Si el primer comprador revende la vivienda sin haberla usado, en muchos casos sigue considerándose primera entrega a efectos de IVA, aunque hay matices legales que conviene revisar con un asesor si te encuentras en ese supuesto concreto.

¿Los locales comerciales y garajes pagan el mismo impuesto que la vivienda?

Siguen la misma regla general (ITP si es segunda transmisión, IVA más AJD si es primera), aunque el tipo de IVA para locales comerciales no vinculados a vivienda puede ser distinto, del 21% en lugar del 10%.

¿Hay tipos reducidos de ITP para jóvenes?

Varias comunidades autónomas aplican tipos reducidos para menores de una determinada edad (35 años es un límite habitual, aunque varía), siempre que la vivienda vaya a ser la habitual y cumpla ciertos requisitos de precio máximo. Conviene consultarlo en la hacienda autonómica correspondiente.

¿El AJD se paga siempre, incluso sin hipoteca?

El AJD de la escritura de compraventa (distinto al de la hipoteca) se paga en vivienda nueva independientemente de si hay hipoteca o no, porque grava el propio documento notarial de una operación sujeta a IVA.

Fuentes consultadas: Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP y AJD), Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, haciendas de las comunidades autónomas.