Vender una vivienda heredada, pasos e impuestos

Vender una vivienda heredada tiene pasos previos adicionales respecto a una venta ordinaria, porque antes de poder vender es necesario formalizar la herencia y que la vivienda quede correctamente inscrita a nombre de quien hereda.

Paso 1, aceptar la herencia

Antes de poder vender, hay que aceptar formalmente la herencia ante notario, mediante la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, que reparte los bienes del fallecido entre los herederos según el testamento o, si no lo hay, según las reglas legales de sucesión.

Paso 2, liquidar el Impuesto de Sucesiones

Antes de inscribir la vivienda a nombre de quien hereda, hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que varía mucho según la comunidad autónoma, el grado de parentesco con la persona fallecida y el valor de los bienes heredados. El plazo habitual para liquidarlo es de seis meses desde el fallecimiento, aunque se puede solicitar una prórroga.

Paso 3, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad

Una vez liquidado el impuesto, se inscribe la vivienda a nombre de quien hereda. Este paso es imprescindible antes de poder vender, ya que no se puede transmitir formalmente un bien que todavía figura a nombre de la persona fallecida.

Paso 4, vender la vivienda como en cualquier otra operación

Con la herencia aceptada y la vivienda inscrita, el proceso de venta sigue los mismos pasos que cualquier otra compraventa: fijar precio, buscar comprador, firmar arras y formalizar la escritura ante notario.

Cómo tributa la venta en el IRPF

El valor de adquisición, a efectos de calcular la ganancia patrimonial en el IRPF, es el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones en el momento de heredar, no lo que pagó originalmente la persona fallecida por la vivienda. Si se vende poco después de heredar por un precio similar al declarado en la herencia, la ganancia suele ser pequeña o incluso nula. Puedes calcular el resultado con la calculadora de plusvalía municipal e IRPF, usando como precio de compra el valor declarado en la herencia.

Qué pasa si hay varios herederos

Si la vivienda pertenece a varios herederos en proindiviso (cada uno con un porcentaje), la venta requiere el acuerdo de todos ellos, y el reparto del precio obtenido y de la tributación correspondiente se hace proporcionalmente a la parte de cada uno.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender la vivienda heredada antes de liquidar el Impuesto de Sucesiones?

No, es necesario liquidar este impuesto e inscribir la vivienda a nombre de los herederos antes de poder formalizar la venta ante notario.

¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?

Si no hay acuerdo entre todos los herederos, existe la posibilidad de solicitar judicialmente la división de la cosa común, un procedimiento que puede terminar en la venta forzosa del inmueble si no se llega a un acuerdo entre las partes.

¿Se paga plusvalía municipal al heredar, además de al vender después?

Sí, la plusvalía municipal se devenga tanto en la aceptación de la herencia (la paga quien hereda) como, más adelante, en una posible venta posterior (la paga quien vende en ese momento), son dos hechos imponibles distintos.

¿El Impuesto de Sucesiones es igual en toda España?

No, varía mucho según la comunidad autónoma, que puede aplicar bonificaciones muy distintas según el grado de parentesco, lo que hace que la cuota final varíe notablemente de una región a otra para una misma herencia.

¿Cuánto tiempo conviene esperar para vender tras heredar?

No hay un plazo obligatorio de espera, aunque cuanto antes se venda tras la herencia, más se acerca el valor de venta al valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, lo que suele generar menos ganancia patrimonial sujeta a IRPF.

Fuentes consultadas: Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Código Civil.