Seguro de impago de alquiler, merece la pena

El seguro de impago de alquiler es una de las herramientas más habituales para protegerse frente al riesgo de que un inquilino deje de pagar. No es obligatorio, pero conviene entender bien qué cubre antes de decidir si te compensa contratarlo.

Qué cubre habitualmente

• El pago de las mensualidades no abonadas por el inquilino, hasta un límite de meses y de importe que fija la póliza.
• En muchas pólizas, también los gastos de defensa jurídica para gestionar el proceso de desahucio si es necesario.
• Algunas incluyen también cobertura por daños en la vivienda causados por el inquilino, aunque no siempre viene incluido por defecto, conviene revisarlo.

Cuánto suele costar

El coste habitual de este tipo de seguros se calcula como un porcentaje sobre la renta anual, normalmente entre el 3% y el 5%, aunque varía según la aseguradora, el perfil del inquilino y las coberturas contratadas.

Requisitos habituales para contratarlo

La mayoría de aseguradoras exigen un estudio previo de solvencia del inquilino (nómina, tipo de contrato, historial) antes de aceptar la póliza, de forma similar a como lo haría el propio propietario al seleccionar candidato. Si el inquilino no cumple unos requisitos mínimos de solvencia, la aseguradora puede rechazar la cobertura o aplicar condiciones más restrictivas.

Alternativas al seguro de impago

• Fianza adicional: pedir, además de la fianza legal, una fianza extra de varias mensualidades como colchón de seguridad.
• Aval bancario: una garantía que ofrece el banco del inquilino, que responde en caso de impago.
• Avalista personal: un familiar u otra persona que se compromete a responder si el inquilino no paga.

Cada alternativa tiene su propio coste y nivel de protección, y no son mutuamente excluyentes con el seguro, aunque combinarlas todas puede encarecer bastante la operación para el inquilino.

Cuándo suele compensar contratarlo

Compensa especialmente cuando dependes de los ingresos del alquiler para cubrir la cuota de una hipoteca sobre esa misma vivienda, porque un impago prolongado sin cobertura podría comprometer tu propia capacidad de pago. También tiene más sentido si no cuentas con un colchón de ahorro propio suficiente para absorber varios meses sin ingresos del alquiler mientras se resuelve la situación.

Cómo influye en la rentabilidad esperada

El coste del seguro reduce ligeramente la rentabilidad neta esperada de la inversión, pero también reduce la variabilidad del riesgo. Puedes incluir este gasto dentro de los gastos anuales de gestión al calcular la rentabilidad con la calculadora de rentabilidad de alquiler, para ver el efecto real en el resultado.

Preguntas frecuentes

¿El seguro de impago cubre desde el primer mes que el inquilino deja de pagar?

Depende de la póliza, algunas incluyen un pequeño periodo de carencia antes de empezar a indemnizar, así que conviene revisar las condiciones exactas antes de contratar.

¿Puedo contratar el seguro después de haber firmado ya el contrato de alquiler?

Es posible en algunos casos, aunque muchas aseguradoras prefieren evaluar al inquilino antes de la firma del contrato, como parte del proceso de selección, no después de que ya esté viviendo en la vivienda.

¿Qué pasa si el inquilino se marcha sin avisar y deja deudas pendientes?

El seguro de impago, si cubre este supuesto, indemniza las mensualidades pendientes hasta el límite pactado, y en muchos casos también ayuda con los trámites para recuperar la posesión de la vivienda.

¿Es mejor un seguro de impago o pedir un aval bancario?

No son excluyentes, pero cumplen funciones algo distintas. El aval bancario es una garantía directa que responde de la deuda del inquilino; el seguro de impago es una póliza que indemniza al propietario y que gestiona además el proceso legal. Muchos propietarios optan por el seguro por la comodidad de la gestión integral que ofrece.

¿El coste del seguro de impago es deducible en el IRPF?

Sí, es uno de los gastos deducibles del rendimiento del alquiler, al tratarse de un seguro relacionado directamente con la actividad de arrendamiento del inmueble.

Fuentes consultadas: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, condiciones generales de pólizas de impago de alquiler del mercado asegurador.