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¿Qué es la renta ficticia en España y cómo afecta a tu declaración de la renta?
La renta ficticia es un ingreso que Hacienda te obliga a declarar por tener una segunda vivienda vacía. Te explicamos el porcentaje, quién la paga y cómo calcularla.
Si tienes una segunda vivienda que no alquilas, Hacienda presume que te genera un ingreso aunque no hayas cobrado ni un euro por ella. Ese ingreso se llama, coloquialmente, «renta ficticia», y su nombre técnico es imputación de rentas inmobiliarias. Muchos propietarios ni siquiera saben que existe hasta que reciben una notificación de la Agencia Tributaria.
Lo esencial
– La renta ficticia se aplica a segundas viviendas, locales o garajes que no generan ingresos reales y no son tu vivienda habitual.
– Se calcula sobre el valor catastral: 2% con carácter general, o 1,1% si el catastro se revisó en los últimos diez años.
– No admite deducción de gastos y se suma a la base imponible general, tributando según tu tipo marginal.
– No declararla es el error más habitual entre propietarios de viviendas vacías, y Hacienda cruza los datos del Catastro para detectarlo.
¿Qué es exactamente la renta ficticia?
Es un ingreso que la ley del IRPF te obliga a incluir en la declaración aunque no hayas obtenido ningún beneficio económico real por el inmueble (Agencia Tributaria). La normativa parte de la idea de que tener una vivienda a tu disposición, aunque esté vacía, ya representa una capacidad económica que debe tributar.
Esta figura está regulada en el artículo 85 de la Ley del IRPF y no ha cambiado de estructura para el ejercicio 2026: sigue calculándose sobre el valor catastral del inmueble.
Conviene no confundirla con el rendimiento del capital inmobiliario, que es el que declaras cuando sí alquilas la vivienda y cobras una renta real. Ese otro régimen sí permite deducir gastos; la renta ficticia, no.
¿Qué porcentaje se aplica: el 2% o el 1,1%?
La regla general aplica el 2% del valor catastral del inmueble, el mismo dato que figura en tu recibo del IBI. Sin embargo, se reduce al 1,1% cuando el valor catastral del municipio se ha revisado mediante un procedimiento de valoración colectiva en los últimos diez años.
En la práctica, esto significa que dos viviendas de valor catastral idéntico pueden pagar cantidades distintas solo porque una está en un municipio con catastro revisado recientemente y la otra no. Vale la pena comprobar este dato antes de calcular la imputación, porque es habitual aplicar el porcentaje equivocado.
Si el inmueble carece de valor catastral en el momento del devengo (31 de diciembre), el porcentaje del 1,1% se aplica sobre el 50% del mayor valor entre el precio de adquisición y el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
¿Qué inmuebles están sujetos a la renta ficticia?
No todos los inmuebles generan esta imputación. Quedan dentro del régimen:
- Segundas viviendas no alquiladas (pisos de playa, montaña, herencias sin uso)
- Locales comerciales cerrados y sin actividad
- Plazas de garaje que no estén vinculadas a la vivienda habitual
- Solares urbanos edificables
Quedan fuera y no generan imputación:
- Tu vivienda habitual
- Los inmuebles que ya están alquilados (ahí tributas por rendimiento del capital inmobiliario)
- Los suelos rústicos no afectos a actividades económicas
- Los inmuebles afectos a una actividad económica
Un matiz importante para quienes tienen un apartamento en multipropiedad: si el derecho de aprovechamiento por turno no supera las dos semanas al año, no se genera imputación de renta.
Ejemplo práctico de cálculo
Supón un apartamento en la costa con un valor catastral de 80.000 euros, revisado en 2018, que no ha estado alquilado en todo el año. Al haberse revisado el catastro hace menos de diez años, se aplica el 1,1%:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor catastral | 80.000 € |
| Porcentaje aplicable | 1,1 % |
| Renta imputada | 880 € |
| Tipo marginal del contribuyente | 30 % |
| Coste fiscal anual aproximado | 264 € |
Es una cantidad que, por sí sola, parece pequeña. El problema aparece cuando se acumulan varios inmuebles, o cuando el propietario simplemente no la declara y Hacienda la detecta más tarde con recargos.
¿Qué pasa si no declaro la vivienda vacía?
Es el error más frecuente: muchos propietarios asumen que si no hay alquiler, no hay nada que declarar. No es así. La Agencia Tributaria cruza sus datos con el Catastro, así que detectar un inmueble no declarado es sencillo para ellos.
Si Hacienda descubre la omisión, puede reclamar la cuota no ingresada, los intereses de demora correspondientes y una sanción que, con carácter general, se sitúa entre el 50% y el 150% de la cantidad dejada de ingresar. Declarar mal el porcentaje (aplicar 1,1% cuando corresponde 2%, por ejemplo) es el segundo error más habitual.
¿Cómo se puede evitar o reducir la renta ficticia?
La única forma de eliminar del todo esta imputación es que el inmueble deje de estar «vacío» a ojos de Hacienda: alquilarlo, cederlo en uso, o venderlo. En cuanto un piso pasa a generar una renta real por alquiler, desaparece la imputación y entra en juego el régimen de rendimientos del capital inmobiliario, que sí permite deducir gastos como el IBI, la comunidad, el seguro o la amortización del inmueble.
Antes de dar ese paso conviene valorar si de verdad compensa: no tiene sentido alquilar solo para esquivar una imputación de unos pocos cientos de euros si eso implica asumir el riesgo de impago, el desgaste de la vivienda o una gestión que no te interesa. Si la zona tiene demanda estable y la rentabilidad neta esperada es razonable, alquilar suele salir a cuenta más allá del ahorro fiscal.
Preguntas frecuentes
¿La renta ficticia afecta a mi vivienda habitual?
No. La vivienda habitual está expresamente excluida de este régimen, sea cual sea su valor catastral, siempre que constituya tu residencia principal durante el ejercicio fiscal.
¿Se puede deducir algún gasto de la renta ficticia?
No. A diferencia del alquiler real, donde puedes descontar IBI, comunidad, seguros o reparaciones, la renta imputada se calcula de forma automática sobre el valor catastral y no admite ninguna deducción.
¿Los no residentes también pagan renta ficticia?
Sí, pero no a través del IRPF. Si un no residente tiene un inmueble urbano en España para uso propio o vacío, tributa por esta misma idea a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, normalmente con el modelo 210.
¿Qué pasa si tengo un piso heredado que no uso ni alquilo?
Tributa igual que cualquier segunda vivienda no alquilada: se aplica el 2% o el 1,1% sobre su valor catastral, según si el catastro se ha revisado en la última década, y se declara aunque el inmueble esté sin usar.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal para tu caso concreto.
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Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional para tu caso concreto.