Impuestos al comprar un solar rústico vs urbano

La fiscalidad de comprar un solar sigue reglas parecidas a las de comprar una vivienda, pero con algunas particularidades según se trate de suelo rústico o urbano, y según quién sea la parte vendedora.

El impuesto principal, según quién vende

Al igual que con las viviendas, si quien vende es un particular (segunda transmisión), se paga ITP; si quien vende es una empresa o promotor en el ejercicio de su actividad (primera transmisión), se paga IVA en lugar de ITP, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Tipos aplicables en la compra de solares

Los tipos de ITP para solares suelen ser similares a los aplicables a otros inmuebles en la misma comunidad autónoma, aunque conviene comprobar si existe alguna particularidad específica para suelo, ya que algunas comunidades distinguen tipos según el tipo de bien transmitido.

Diferencias entre solar rústico y urbano a efectos fiscales

La principal diferencia no está tanto en el tipo impositivo aplicable, que suele seguir las mismas reglas generales, como en el valor de referencia sobre el que se calcula el impuesto. Un solar urbano, al tener mayor potencial edificatorio, suele tener un valor de mercado y catastral más alto que uno rústico de superficie similar, lo que se traduce en una base imponible mayor y, por tanto, en una cuota de impuesto también mayor.

El IVA en la compra de terrenos

La compra de terrenos rústicos no edificables, sin promoción urbanística en marcha, suele estar exenta de IVA cuando el vendedor es empresario, tributando en ese caso por ITP en su lugar. Los terrenos urbanizados o en curso de urbanización, en cambio, sí suelen quedar sujetos a IVA si el vendedor actúa como empresario o promotor.

Impuestos posteriores a la compra

Además del impuesto de la propia transmisión, un solar sigue generando el IBI correspondiente cada año, calculado sobre su valor catastral, con independencia de que esté construido o no. Si el suelo permanece sin edificar durante mucho tiempo, esto supone un coste de mantenimiento a considerar en la rentabilidad esperada de la inversión.

Cómo afecta esto al cálculo de la inversión total

Los gastos de compra del solar, incluido el impuesto correspondiente, forman parte de la inversión inicial del proyecto, junto con los costes de construcción y licencias. La calculadora de rentabilidad de solar y promoción incluye estos gastos de compra como un porcentaje sobre el precio del solar, para que el cálculo de margen final los tenga en cuenta desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Se paga menos impuesto por comprar un solar rústico que uno urbano?

En términos de tipo impositivo suele ser el mismo, pero al ser habitualmente el valor de un solar rústico más bajo que el de uno urbano equivalente, la cuota final del impuesto también suele ser menor en términos absolutos.

¿Puedo construir en un solar rústico si pago los impuestos correspondientes?

No, pagar el impuesto de la compra no habilita para construir, la posibilidad de edificar depende de la clasificación y calificación urbanística del suelo, no de la fiscalidad de la operación de compra.

¿El IBI de un solar sin construir es más bajo que el de una vivienda?

Depende del valor catastral asignado al solar, que suele ser inferior al de una vivienda construida en la misma zona, aunque no siempre de forma proporcional, así que conviene comprobarlo caso por caso.

¿Qué pasa si compro un solar a un particular pero con intención de promover?

La operación de compra tributa igualmente por ITP, al ser una transmisión entre particulares, con independencia de la intención posterior de quien compra de construir y promover sobre ese suelo.

¿Hay bonificaciones fiscales por comprar suelo rústico para actividad agraria?

Algunas comunidades autónomas contemplan bonificaciones específicas para determinadas operaciones relacionadas con la actividad agraria, aunque no son de aplicación general y conviene consultar la normativa autonómica concreta si ese es el uso previsto del suelo.

Fuentes consultadas: Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP y AJD), Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, Real Decreto Legislativo 2/2004 de Haciendas Locales.