Cuánto cuesta construir una vivienda desde cero

Construir una vivienda desde cero, en lugar de comprarla ya hecha, implica sumar varias partidas de coste que conviene conocer antes de lanzarse al proyecto, empezando por el precio de construcción por metro cuadrado.

Coste de construcción según la calidad

El coste por metro cuadrado varía mucho según el nivel de calidades y acabados elegido:

• Calidad básica o estándar: la opción más económica, con acabados funcionales y materiales de gama media-baja.
• Calidad media: acabados de gama media, más habitual en promociones residenciales generalistas.
• Calidad alta: materiales de gama superior, mayor personalización y detalles constructivos más elaborados, con el coste por metro cuadrado más alto de los tres niveles.

Dentro de cada nivel, el coste final también varía según la ubicación geográfica, la complejidad del terreno y el tipo de vivienda (unifamiliar aislada, adosada, o plurifamiliar).

Otros gastos que hay que sumar al coste de construcción

• Honorarios técnicos: arquitecto, aparejador o arquitecto técnico, y dirección de obra, habitualmente calculados como un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material.
• Licencia de obra: el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) más las tasas municipales correspondientes.
• Imprevistos: conviene reservar un porcentaje adicional del presupuesto de construcción, ya que casi cualquier obra encuentra imprevistos no contemplados en el presupuesto inicial.
• Conexión a suministros: acometidas de agua, electricidad, gas y saneamiento, si el solar no las tiene ya resueltas.

Cómo afecta el tipo de vivienda al coste total

Una vivienda unifamiliar suele tener un coste por metro cuadrado algo más alto que una vivienda dentro de un edificio plurifamiliar, porque no comparte estructura, fachada ni instalaciones con otras unidades, lo que reduce la eficiencia de costes que sí existe en una promoción de varias viviendas.

Construir vs comprar ya hecho, cuándo compensa cada opción

Construir desde cero permite personalizar por completo la vivienda y, en algunos casos, obtener un coste final por metro cuadrado más ajustado que comprar una vivienda ya construida en la misma zona, aunque exige más tiempo, más gestión y asumir más riesgos durante el proceso (retrasos, imprevistos, gestión de varios proveedores).

Cómo calcular el coste total de tu proyecto

El coste de construcción es solo una de las partidas del proyecto completo, junto al precio del solar, los gastos de compra, honorarios, licencia e imprevistos. La calculadora de rentabilidad de solar y promoción integra todas estas partidas para darte una estimación completa de la inversión total y el margen esperado si además tienes intención de vender la vivienda resultante.

Preguntas frecuentes

¿El coste por metro cuadrado incluye el solar?

No, el coste de construcción se refiere únicamente a la edificación, el precio del solar es una partida totalmente aparte que hay que sumar para conocer la inversión total del proyecto.

¿Cuánto suele suponer el margen de imprevistos sobre el presupuesto de construcción?

Como referencia orientativa, reservar entre un 8% y un 15% del presupuesto de construcción para imprevistos es una práctica prudente, aunque proyectos más complejos o en terrenos con condiciones difíciles pueden requerir un margen mayor.

¿Es más barato construir una vivienda unifamiliar o comprarla ya hecha?

Depende mucho de la zona y del mercado en ese momento, en algunas ubicaciones construir puede salir más ajustado, y en otras el precio de vivienda ya construida es más competitivo que asumir todo el proceso de construcción desde cero.

¿Cuánto tiempo suele tardar construir una vivienda unifamiliar desde que se obtiene la licencia?

Varía según el tamaño y la complejidad del proyecto, pero como referencia orientativa, suele oscilar entre varios meses y algo más de un año para una vivienda unifamiliar de tamaño medio.

¿Puedo financiar la construcción con una hipoteca igual que si comprara una vivienda ya hecha?

Sí, existen hipotecas específicas para autopromoción, que liberan el dinero por fases según avanza la obra, en lugar de entregar todo el importe de golpe como en una hipoteca de compra de vivienda ya terminada.

Fuentes consultadas: informes de coste de construcción de asociaciones de la construcción y colegios profesionales de arquitectura.