Cómo calcular la edificabilidad de un solar

La edificabilidad es, junto al número de alturas permitido, el dato urbanístico más determinante para saber cuánto se puede construir en un solar. Entenderlo bien evita proyectar por encima de lo que el planeamiento realmente permite.

Qué es la edificabilidad

Es la cantidad máxima de metros cuadrados construidos que se permite levantar sobre un solar, y se expresa normalmente como un coeficiente (metros cuadrados construibles por metro cuadrado de suelo) o directamente como un total de metros cuadrados edificables para esa parcela concreta, según cómo lo regule el planeamiento municipal.

Cómo se calcula a partir del coeficiente

Si el PGOU fija, por ejemplo, una edificabilidad de 1,5 para una zona, y tu solar tiene 500 metros cuadrados de suelo, el cálculo sería:

Edificabilidad total = superficie del solar × coeficiente = 500 × 1,5 = 750 metros cuadrados construibles

Esos 750 metros cuadrados se pueden repartir entre las plantas del edificio, dentro del límite adicional que marque el número máximo de alturas permitido.

Qué computa y qué no computa como edificabilidad

• Los espacios cerrados y cubiertos por encima de rasante computan al 100%.
• Terrazas, balcones y porches suelen computar solo parcialmente, o no computar, según la ordenanza concreta de cada municipio.
• Los sótanos destinados a garaje o trasteros normalmente no computan como edificabilidad, aunque sí suponen coste de construcción.
• Las cajas de escalera y ascensor sí suelen computar como superficie edificada.

Cómo repartir la edificabilidad entre plantas

Una vez conocida la edificabilidad total y el número de alturas permitido, se puede estimar la superficie media por planta dividiendo la edificabilidad total entre el número de plantas, aunque el reparto real no tiene por qué ser uniforme entre todas ellas, depende del diseño concreto del proyecto.

Dónde consultar la edificabilidad real de un solar

La edificabilidad exacta aplicable a un solar concreto se consulta en el PGOU o plan parcial vigente del municipio donde se ubica, disponible generalmente en el área de urbanismo del ayuntamiento, o mediante una cédula urbanística solicitada expresamente para esa parcela.

Cómo usar este dato para calcular la rentabilidad del proyecto

Una vez conocida la edificabilidad real, es el dato de partida para calcular cuántos metros cuadrados vendibles vas a poder construir, y con ello, el margen esperado de la promoción. La calculadora de rentabilidad de solar y promoción parte precisamente de la edificabilidad total y el número de alturas para estimar el margen de la operación.

Preguntas frecuentes

¿La edificabilidad es la misma en todo el municipio?

No, varía por zonas dentro de un mismo municipio, según cómo lo establezca el PGOU para cada área concreta, así que hay que consultar el dato específico de la parcela, no una cifra general del municipio.

¿Puedo superar la edificabilidad si el mercado demanda más metros construidos?

No, la edificabilidad es un límite legal que no se puede superar sin modificar el planeamiento urbanístico, algo que excede la decisión de un promotor individual y requiere procedimientos administrativos específicos, normalmente largos.

¿Qué pasa si mi proyecto no llega a agotar toda la edificabilidad disponible?

No es obligatorio agotarla, puedes construir menos de lo que el planeamiento permite, aunque desde el punto de vista de rentabilidad de la inversión, suele interesar aprovechar la edificabilidad disponible si el mercado absorbe esos metros adicionales.

¿Los balcones y terrazas cuentan igual que el resto de la vivienda?

Depende de la ordenanza municipal concreta, muchas aplican un coeficiente reducido (por ejemplo, el 50%) a terrazas y balcones a efectos de edificabilidad, aunque a efectos de coste de construcción sí suponen un gasto real.

¿Cómo puedo verificar la edificabilidad si el PGOU es difícil de interpretar?

Un arquitecto o un técnico municipal de urbanismo pueden ayudarte a interpretar correctamente la normativa aplicable a tu solar concreto, evitando errores de cálculo que podrían afectar a la viabilidad del proyecto.

Fuentes consultadas: Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo), normativa urbanística municipal.