Exención por reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y compras otra para vivir en ella, puedes evitar pagar IRPF por la ganancia obtenida, siempre que cumplas una serie de requisitos concretos.

Requisito principal, que ambas sean vivienda habitual

La exención solo aplica si la vivienda que vendes era tu vivienda habitual (en general, aquella en la que has residido de forma efectiva y continuada durante un periodo mínimo, con algunas excepciones justificadas), y si la vivienda en la que reinviertes también va a convertirse en tu nueva vivienda habitual.

Plazo para reinvertir

Tienes un plazo de dos años, que se puede contar tanto hacia adelante como hacia atrás desde la fecha de venta: puedes haber comprado la nueva vivienda hasta dos años antes de vender la anterior, o comprarla hasta dos años después de la venta.

Qué pasa si reinviertes solo una parte del importe

Si reinviertes únicamente una parte del importe obtenido en la venta, la exención se aplica de forma proporcional a esa parte reinvertida, no al total de la ganancia. La parte no reinvertida tributa con normalidad según los tramos del IRPF que correspondan.

Qué pasa si tenías una hipoteca pendiente sobre la vivienda vendida

Se considera importe reinvertido, a estos efectos, tanto el destinado a comprar la nueva vivienda como el que se destina a cancelar la hipoteca pendiente de la vivienda vendida, ya que ambos forman parte del capital efectivamente disponible tras la venta.

Compatibilidad con la exención para mayores de 65 años

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la exención por esa venta ya es total sin necesidad de reinvertir en otra vivienda. En ese caso, la exención por reinversión pierde relevancia práctica, aunque sigue existiendo la posibilidad de aplicar la exención por reinvertir en una renta vitalicia, un supuesto distinto pensado para otro tipo de activos.

Cómo calcular el efecto de la reinversión en tu caso

Para estimar cuánto IRPF te ahorrarías con la reinversión frente a no aplicarla, conviene calcular primero la ganancia patrimonial total de la venta y aplicar después la proporción reinvertida. La calculadora de plusvalía municipal e IRPF te permite marcar la opción de reinversión total para ver el efecto en el resultado final, aunque para reinversiones parciales conviene calcular la proporción exacta con un asesor fiscal.

Preguntas frecuentes

¿Puedo aplicar la exención si la vivienda que vendo es una segunda residencia?

No, la exención por reinversión solo se aplica a la vivienda habitual, no a segundas residencias ni a inmuebles alquilados o vacíos.

¿Qué pasa si no llego a comprar la nueva vivienda en el plazo de dos años?

Perderías el derecho a la exención, y tendrías que regularizar la situación declarando la ganancia correspondiente, con los intereses de demora que procedan por el tiempo transcurrido.

¿La exención se aplica automáticamente o hay que solicitarla?

Hay que indicarlo expresamente en la declaración de la renta del ejercicio en que se produce la venta, señalando la intención de reinvertir si todavía no se ha formalizado la compra de la nueva vivienda.

¿Puedo reinvertir en una vivienda sobre plano?

Sí, siempre que el importe se destine efectivamente a la adquisición de la nueva vivienda habitual dentro de los plazos establecidos, aunque la entrega física se produzca algo más tarde según las condiciones habituales de este tipo de operaciones.

¿Qué pasa si vendo mi vivienda habitual y no tengo intención de comprar otra?

Entonces no puedes aplicar esta exención, y la ganancia tributará según los tramos generales del IRPF, salvo que te corresponda otra exención distinta, como la de mayores de 65 años.

Fuentes consultadas: Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Reglamento del IRPF.