Cómo calcular la rentabilidad de un piso para alquilar

Muchas personas calculan la rentabilidad de una inversión inmobiliaria dividiendo simplemente el alquiler anual entre el precio de compra, y se quedan con una cifra que no refleja la realidad, porque ignora gastos e impuestos que reducen el resultado final.

El cálculo más simple, la rentabilidad bruta

Se calcula dividiendo el alquiler anual (mensual multiplicado por 12) entre el precio total de la vivienda, incluidos los gastos de compra:

Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ (precio + gastos de compra) × 100

Es un dato orientativo rápido, pero no tiene en cuenta ningún gasto recurrente, así que suele dar una cifra bastante más optimista que la realidad.

El cálculo más realista, la rentabilidad neta

Para llegar a la rentabilidad neta hay que restar del alquiler anual todos los gastos recurrentes: IBI, comunidad, seguro de hogar, mantenimiento, posibles periodos de vivienda vacía (vacancia), y gastos de gestión si no lo administras tú mismo:

Rentabilidad neta = (alquiler anual − gastos anuales) ÷ (precio + gastos de compra) × 100

Si financias con hipoteca, la rentabilidad sobre el efectivo invertido

Cuando parte de la compra se financia con hipoteca, tiene sentido calcular también la rentabilidad sobre el dinero que realmente pones de tu bolsillo (entrada más gastos de compra), no sobre el precio total de la vivienda. Esta métrica, conocida como cash-on-cash, suele ser más alta que la rentabilidad neta sobre el precio total, porque el apalancamiento de la hipoteca amplifica el resultado, tanto para bien como para mal.

Gastos que suelen olvidarse en el cálculo

• Periodos sin inquilino (vacancia), que reducen los ingresos reales frente a asumir que estará alquilado los doce meses del año.
• Gastos de gestión o de agencia, si no gestionas tú mismo la búsqueda de inquilino y la relación con él.
• Mantenimiento y pequeñas reparaciones, que aumentan con los años según el estado del inmueble.
• Los impuestos sobre el rendimiento del alquiler en tu declaración de la renta, que reducen el beneficio neto final aunque no sean un gasto de caja mensual.

Cómo calcular todo esto de una vez

En lugar de hacer todos estos cálculos por separado, puedes usar la calculadora de rentabilidad de alquiler, que integra precio, gastos de compra, reforma, hipoteca si la hay, y todos los gastos recurrentes, para darte la rentabilidad bruta, la neta y la rentabilidad sobre el efectivo invertido en un solo resultado.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad neta se considera buena en España?

Depende mucho de la zona y del tipo de inmueble, pero como referencia orientativa, muchas inversiones inmobiliarias residenciales se mueven en un rango entre el 4% y el 7% de rentabilidad neta, aunque hay zonas y tipos de vivienda que se salen de ese rango en ambas direcciones.

¿La rentabilidad neta que calculo incluye ya los impuestos sobre el alquiler?

No necesariamente, muchos cálculos de rentabilidad neta se quedan en el resultado operativo antes de impuestos personales, que dependen de tu situación fiscal particular y se calculan aparte en tu declaración de la renta.

¿Debo contar la revalorización futura de la vivienda en la rentabilidad?

La rentabilidad por alquiler y la revalorización del precio de la vivienda son dos fuentes de retorno distintas. Conviene analizarlas por separado, porque una vivienda puede tener buena rentabilidad de alquiler y poca revalorización esperada, o al revés.

¿Cómo afecta la vacancia a la rentabilidad real?

Cada mes sin inquilino reduce directamente los ingresos anuales sin reducir los gastos fijos (IBI, comunidad, hipoteca si la hay), así que ignorar la vacancia al calcular la rentabilidad suele inflar bastante el resultado frente a la realidad.

¿Merece la pena comprar al contado o financiar con hipoteca para maximizar la rentabilidad?

Depende del tipo de interés de la hipoteca frente a la rentabilidad esperada de la inversión. Si la rentabilidad supera claramente el coste de la financiación, el apalancamiento con hipoteca puede mejorar la rentabilidad sobre el efectivo invertido, aunque también aumenta el riesgo si el alquiler no cubre la cuota en algún momento.

Fuentes consultadas: Banco de España, guías de inversión inmobiliaria de asociaciones del sector.