Calculadora / fiscalidad al vender
Al vender una vivienda hay dos impuestos distintos que paga quien vende: la plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el suelo, y el IRPF, que grava la ganancia patrimonial total. Aquí calculas ambos por separado.
El coeficiente lo marca el Estado cada año según los años de tenencia (art. 107 TRLHL) y tu ayuntamiento no puede superarlo; a cierre de 2025 se derogó una subida que se había aprobado, así que en 2026 siguen vigentes los coeficientes de 2024. Consulta el coeficiente exacto para tus años en la ordenanza fiscal de tu municipio o en la Sede Electrónica del Catastro antes de calcular.
Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta de IRPF sin condiciones adicionales. Si reinviertes el importe total obtenido en otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes, también queda exenta. Ninguna de las dos exime del pago de la plusvalía municipal, que es un impuesto distinto.
Impuestos totales al vender
Calculando...
Ganancia patrimonial (base del IRPF)
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Beneficio neto tras impuestos
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La reforma de 2021 obliga al ayuntamiento a aplicar el método que te resulte más favorable, y si no ha habido incremento real de valor (precio de venta igual o menor que el de compra), no se paga plusvalía municipal en absoluto, sea cual sea el resultado del método objetivo. Esta calculadora asume esa regla y elige automáticamente el importe más bajo entre ambos métodos.